Il est considéré comme l'un des placements préféré des Français et connait actuellement une croissance exceptionnelle. S'il attire pour de nombreuses raisons, quelques précautions sont néanmoins à prendre avant de se lancer afin d’éviter les pièges. Décryptage avec Charles-Emmanuel Berthout, responsable des Relations Investisseurs chez ClubFunding.

1. Ne pas prêter attention à la localisation du bien

La complexité de l'investissement immobilier tient principalement à la diversité du marché qui évolue différemment d'une région, d'une ville, d'un quartier voire d’une rue à l’autre en fonction du bien.

Prêter attention à la localisation du bien est indispensable, « particulièrement pour les achats en VEFA1 où il faut impérativement se rendre sur place afin de s’imprégner de l'environnement », estime Charles-Emmanuel Berthout. Trouve-t-on des commerces à proximité, des crèches, des écoles, des transports ? Autant de réponses auxquelles il faut pouvoir répondre avant d'investir.

Tâchez également d'avoir une vision à long terme et de prendre en compte les influences des mutations urbaines à venir. « Certaines villes peu dynamiques peuvent offrir des rendements très intéressants sur le papier. En revanche, dans la réalité des faits, le taux de vacance locative peut s’avérer élevé et diminuer considérablement la rentabilité espérée. Pour éviter ce type de déconvenues, il conviendra d’étudier au préalable le marché quartiers par quartiers ».

2. Minimiser le coût et la fiscalité de l’investissement

L’investissement immobilier comporte un certain nombre de frais annexes qu’il faut anticiper dès le départ. Au-delà du prix du bien, vous devrez éventuellement régler des frais d’agence, supporter le coût d’un crédit ou encore des droits de mutations à titre onéreux2.

Une fois l’investissement réalisé, vous serez soumis à la fiscalité correspondante à votre bien, « qui peut être lourde et représenter plus de 50 % des revenus perçus, selon votre tranche marginale d’imposition ». Par rapport à d’autres formes d’investissement, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) peut également s’appliquer et alourdir la note.

Il arrive parfois, au contraire, qu’une fiscalité soit avantageuse et représente un coup de pouce vous décidant à investir, notamment pour les programmes neufs. Attention cependant à bien calculer et à ne pas surévaluer ces avantages.

3. Ignorer le risque de l’investissement

La popularité de l’investissement immobilier peut s’expliquer par un risque faible. L’avantage de ce dernier réside dans le fait que les prix peuvent baisser mais chutent rarement contrairement à d’autres types d’investissements.

« Il est vrai que l’immobilier a tendance à être perçu comme un placement sans risque, mais n’oublions pas les dernières crises qu’il a connu, par exemple dans les années 1990 » rappelle Charles-Emmanuel Berthout.

En outre, il convient de garder à l’esprit que la liquidité d’un produit immobilier est faible : en cas de nécessité financière et donc de revente du bien, l’investisseur devra patienter avant de récupérer les fonds, au risque de devoir faire des concessions sur le prix de vente.

4. Choisir un type d’investissement ne correspondant pas à ses capacités financières

Des sommes importantes sont généralement mobilisées dans un investissement immobilier. Avoir conscience de ses capacités financières avant de s’engager est indispensable. « Quel est mon budget total ? Quelle est ma capacité de remboursement mensuel ? » : autant de questions essentielles à la bonne réalisation d’un projet.

Cependant, l’immobilier est un secteur qui se démocratise et de nouvelles solutions s’offrent aux investisseurs. Comme pour tout placement, la diversification permet de réduire le risque. Toutefois, réaliser plusieurs investissements immobiliers n’est pas réalisable pour tout le monde. Le choix des SCPI3, permettant de détenir des quotes-parts dans un parc immobilier, devient alors pertinent.

Enfin, le crowdfunding immobilier permet d’hybrider son investissement : « tout en étant un produit financier, il présente un sous-jacent immobilier, accessible dès 1 000 € par projet ».

5. Se focaliser uniquement sur l’objectif de rendement

Alors que l’actualité politique contribue à faire peser une incertitude liée aux retraites, de nombreux Français envisagent l’immobilier comme une sécurité, d’autant plus dans un contexte de taux bas. Néanmoins, l’investissement immobilier a cela de particulier que la finalité financière ne peut représenter la seule motivation.

« Les investisseurs doivent avant tout réaliser un investissement en cohérence avec leurs objectifs de vie et leurs projections, telles que loger un enfant dans le futur, anticiper la retraite ou préparer une transmission » estime Charles-Emmanuel Berthout.

Les objectifs et implications d’un tel investissement sont ainsi à considérer sur le moyen et le long terme.

6. Ignorer la temporalité du projet

Si l’investissement immobilier est un produit faiblement liquide, il présente également des spécificités en termes de temporalité qu’il convient de prendre en compte dans l’équation.

C’est particulièrement le cas des programmes neufs, en VEFA, pour lesquels il faut considérer les délais de délivrance des permis de construire, de construction mais également les éventuels retards de livraison. Les biens anciens nécessitant des rénovations n’y échappent pas et les délais peuvent être plus longs que prévus. Veillez à prévoir une marge de manœuvre dans votre projet.

7. Ne pas être à jour des règlementations en cours

Plus que n’importe quel autre produit, l’investissement immobilier est soumis et fortement influencé par les règlementations en cours, qui peuvent être ou non à votre avantage. Il convient d’y prêter attention.

Certaines politiques publiques peuvent représenter un avantage dans le choix de la localisation de votre bien : les programmes « Actions cœur de ville » visent par exemple à redynamiser les centres-villes de villes moyennes. C’est également le cas des dispositifs de défiscalisation. Les règlementations évoluent sans cesse, et il peut être intéressant d’être accompagné par des professionnels afin de rester à jour.

8. Faire appel à un promoteur sans GFA

De même qu’il est indispensable de s’intéresser à la localisation d’un bien, il peut être pertinent de regarder les différents projets déjà réalisés par le promoteur qui vous accompagnera dans votre projet.

« Le point d’attention qui sera surtout à privilégier est l’obtention par le promoteur d’une garantie financière d’achèvement (GFA) », qui permettra de vous garantir le financement de l’achèvement de l’immeuble en cas d’une défaillance de sa part.


1 VEFA : vente en l’état futur d’achèvement
2 Droits de mutations à titre onéreux : droits et taxes perçus par le notaire pour l’État et les collectivités territoriales
3 SCPI : société civile de placement immobilier