par CLUBFUNDING

En Île-de-France, l'immobilier de bureaux a le vent en poupe ! Avec un marché marqué par des transactions à huit chiffres, le crowdfunding peut s'avérer être un levier de financement utile. Explications de Gautier Allard, Directeur Corporate chez ClubFunding.

Pour les entreprises qui souhaitent s'implanter dans le centre de Paris, l'investissement est loin d'être négligeable : les tarifs au m² s'élèvent aujourd'hui à plus de 20 000 € dans certains quartiers. Sans surprise, « avec des montants de revente aussi élevés, et alors que la demande reste soutenue, les actifs tertiaires attirent beaucoup de marchands de biens », confirme Gautier Allard, Directeur Corporate de la plateforme, qui cite quelques opérations auxquelles ClubFunding est associé : un immeuble près du Trocadéro, avec pour objectif la cession en bloc de l'actif suite à sa revalorisation ; ou encore, à Saint-Cloud, l'acquisition de plateaux vides afin de les rénover, puis les remettre en location avant de les revendre. « On note actuellement une grande appétence pour les actifs d'immobilier de bureaux. Nos clients privilégient surtout le premium, par exemple un emplacement dans le Quartier central des affaires de Paris. La rareté du bien suscite l'intérêt des institutionnels qui peuvent se positionner à l'achat à des taux de rendement inférieurs à 3%. De facto le prix au m² s’envole. » Achetés 14 à 17 000 € le m², ces biens peuvent être alors revendus 25 à 30 000 €.

Des fonds propres plus conséquents à fournir

Pour l'expert en crowdfunding, « ce type d'investissement nécessite des opérateurs structurés, à même de négocier les baux avec des locataires et de mener des travaux de rénovation si nécessaire. Il s'agit généralement de professionnels expérimentés, disposant d'une assise financière qui leur permet de se positionner sur des actifs de plusieurs millions, voire des dizaines de millions d'euros. » Quid des financeurs de la plateforme ? « Généralement, des particuliers ou professionnels connaisseurs des enjeux de l'immobilier de bureaux. »
Comme toute démarche de crowdfunding immobilier, le secteur de l'immobilier de bureaux nécessite de disposer de fonds propres. Mais il présente une particularité : « Les marchands de biens sont parfois obligés de se positionner sans avoir la possibilité de pré-commercialiser l'actif. De ce fait, les ratios de fonds propres demandés par la banque sont généralement plus importants – de l'ordre de 20% à 30 % du prix de l'acquisition, contre 10% à 20 % pour le secteur du logement, produit plus liquide que le tertiaire. » Il est particulièrement pertinent de recourir au financement participatif, d'autant plus que le taux de rentabilité sur le marché tertiaire est souvent plus important – et ainsi peut facilement supporter les coûts associés à l'opération. En moyenne, les marges peuvent ainsi atteindre 10 à 20% de l'investissement. Une belle performance !

L'enjeu : sécuriser le montage financier

« En étant une source de fonds complémentaire, le crowdfunding permet aux investisseurs et marchands de biens de se positionner sur des opérations importantes et les multiplier », ajoute Gautier Allard. Si l'on ajoute le très faible risque de vacance locative à Paris et 1ère couronne, et des baux souvent de six à neuf ans, on comprend aisément l'intérêt des professionnels, qui peuvent aussi rentabiliser leur opération en revendant à la découpe les plateaux de bureaux à des investisseurs ou entreprises : « Qu'il s'agisse d’une vente en bloc ou à la découpe, le financement participatif est intéressant pour sécuriser le montage financier et la transaction ».

Les équipes de ClubFunding s'impliquent par conséquent de plus en plus en amont des opérations, parfois avant la promesse de vente. Comme l'explique Gautier Allard, « l'examen du bilan de l'actif et d'une note de présentation permettent d'évaluer la solidité du projet ». ClubFunding apporte un avis d'expert sur celui-ci et accompagne les acquéreurs au fil de l'eau.

Pour en savoir plus : https://www.clubfunding.fr/blog/immobilier-bureaux-gautier-allard