Entre tendances émergentes et mutations confirmées, le secteur de l’immobilier affrontera 2021 avec de solides fondements. Succès des villes moyennes, conditions de financement assouplies et confiance inédite dans la pierre en seront les principales composantes. Analyse.

Des tendances qui demandent à être confirmées

Une année immobilière mouvementée qui a défié tous les pronostics : c’est en substance ce qui pourrait résumer 2020. Le secteur, qui a très bien résisté, a parfois reflété les conséquences immédiates de la crise et a parfois été alimenté par des prévisions illusoires.

A commencer par l’exode rural qui n’a pas eu lieu. Est-ce à dire que tous les professionnels de l’immobilier qui ont observé un engouement certain pour des territoires éloignés des grandes métropoles et de Paris se sont trompés ? Certainement pas. Le télétravail est en réalité encore balbutiant : certaines entreprises l’ont parfaitement intégré, d’autres le pratiquent à marche forcée.

Dès lors, difficile pour les Français de modifier radicalement leur cadre de vie sans connaître précisément l’évolution de leurs conditions de travail. Les tendances et aspirations de 2020 laisseront peut-être place aux actes de 2021 à mesure que l’horizon s’éclaircira. A défaut d’exode, d’autres tendances plus mesurées comme le concept de résidence semi-principale, avancé par le cabinet Barnes, pourraient émerger. L’idée ? Partager équitablement son temps entre deux lieux de résidence.

Les mutations induites par la crise devraient perdurer

2020 aura également apporté son lot de certitudes. La première d’entre elles concerne la capacité d’adaptation des professionnels de l’immobilier qui ont rapidement su s’organiser pour poursuivre leur activité. Malgré tout, le secteur de la construction a marqué un léger coup d’arrêt et devrait enregistrer un recul des mises à chantier de 8 % cette année. Une performance louable compte-tenu des deux confinements.

Côté particuliers, c’est bien la confiance qui domine, ce qui explique en partie la bonne santé du secteur. 73 % des ménages ont confiance dans l’aboutissement de leur projet immobilier. La pierre – une fois encore – prouve son rôle de valeur refuge. L’investissement préféré des Français est celui qui les rassure le plus, à l’heure où les encours de livrets A et de LDDS atteignent des niveaux records.

Le marché locatif a lui aussi connu son lot de changements : la chute de la fréquentation touristique a conduit de nombreux propriétaires à convertir leur meublé de tourisme en location longue durée. Une tendance observée dès la mi-année qui devrait perdurer alors mêmes que la pression politique sur ce type de locations s’accentue.

Villes moyennes et métropoles vont continuer à briller en 2021

Malgré le ralentissement, les prix ont continué de grimper en France cette année, en moyenne à + 2,1 % pour s’établir à 2 770 €/m² selon MeilleursAgents. Le volume des transactions atteint même entre 960 000 et 990 000 ventes selon le Conseil supérieur du notariat, soit la 3e meilleure année en termes de volume.

A Paris, le dynamisme des prix ralentit, avec une évolution sur un an de + 1,8 %. Le plateau atteint par la capitale contraste avec ses proches voisins. La progression des prix s’établit à + 3,2 % dans le Val-d’Oise, + 3 % en Essonne et + 2,9 % en Seine-Saint-Denis. A Paris intra-muros, le 19e arrondissement est le plus dynamique avec une évolution des prix sur un an de + 3,5 %. C’est cependant du côté des métropoles françaises que les taux de progression sont les plus importants : + 5,5 % à Nantes, + 4,2 % à Strasbourg et 3,7 % à Lille.

Le succès des villes moyennes, déjà amorcé avant la crise sanitaire, ne devrait pas se démentir en 2021. Les fondements de leur attraction telles que la qualité de vie, la connexion internet et la desserte en transports ont été mis en lumière par la crise sanitaire.

Les conditions de financement au rendez-vous

La production de crédit s’est maintenue en 2020, à 163 milliards d’euros contre 190 milliards en 2019. Un niveau notable alors même que l’année avait débuté avec un durcissement des conditions d’octroi par le Haut Conseil de stabilité financière. De nouvelles règles qui avaient contribué à éloigner les ménages modestes et les primo-accédants de l’accès au crédit avec un apport exigé atteignant fréquemment 15 %.

La légère détente des conditions du HCSF en cette fin d’année conjuguée avec la politique de taux bas de la BCE qui devrait être maintenue jusqu’en 2022 contribueront à faciliter l’accès au financement pour de nombreux ménages. De quoi poser les fondations d’une nouvelle année immobilière sous le signe de la croissance.