Après plusieurs années de turbulences sur le marché immobilier, l'heure est au bilan et aux perspectives pour les administrateurs de biens qui envisagent la cession de leur cabinet. Laurent Charrier, associé chez Viou & Gouron, analyse les tendances de valorisation qui marqueront l'année 2026.

Une stabilisation bienvenue après des années difficiles

Le secteur immobilier a traversé une période compliquée, mais les signaux macro-économiques s'orientent positivement. La baisse des taux d'intérêt en fin d'exercice 2025 laisse présager des jours meilleurs. Le marché se stabilise après plusieurs années de baisse de valorisation des cabinets.

La rentabilité, nouveau critère déterminant

La méthode patrimoniale cède progressivement le pas à une analyse approfondie de la rentabilité. L'étude détaillée du compte de charges et le calcul d'un EBE normatif sont désormais indispensables pour valoriser correctement un cabinet. Les cabinets affichant une forte rentabilité bénéficient naturellement d'une surprime.

Des valorisations qui tiennent compte de la réalité du portefeuille

Le spectre des coefficients appliqués à chaque activité s'élargit et intègre désormais la qualité réelle du portefeuille :

• Gestion locative : le multiple se maintient autour de 2,5, mais avec des variations importantes selon la localisation et les taux de gestion pratiqués. Un portefeuille en zone excentrée avec un taux moyen de 3,5% HT ne peut être valorisé comme un portefeuille métropolitain à 6% HT.
• Syndic de copropriété : valorisation entre 1 et 1,2 fois les revenus de gestion, avec des variations selon la moyenne par lot. Un portefeuille à 110€ HT par lot ne se valorise pas comme un portefeuille à plus de 200€ par lot.
• Transaction immobilière : cette activité reste peu ou pas valorisée compte tenu du ralentissement marqué du marché, malgré une légère reprise en fin d'année sur l'ancien.

Des acheteurs plus prudents, mais toujours présents

Le comportement des acquéreurs potentiels a évolué. Ils sont aujourd'hui plus attentifs, analysent davantage la situation financière, prennent leur temps et approfondissent les audits. Cette attitude reflète également la position des banques, qui étudient les dossiers avec une grande minutie.

Pour autant, le marché reste porteur. Les candidats à l'achat sont nombreux, et les grands réseaux font leur retour après une période d'attentisme, même s'ils intègrent désormais la baisse des valorisations.

L'attentisme des vendeurs freine les transactions

Si le nombre d'opérations a diminué, c'est principalement en raison de l'attentisme des vendeurs. Informés de la baisse des prix, certains préfèrent attendre un contexte plus favorable. Pourtant, Laurent Charrier l'assure : "une bonne affaire à vendre, au juste prix, va trouver preneur, c'est une certitude".

L'accompagnement spécialisé, un atout décisif

Les transactions réussies en 2025 illustrent l'importance d'un accompagnement professionnel. Viou & Gouron a notamment accompagné des opérations où les repreneurs, des cabinets hors réseaux implantés localement, se sont rapidement imposés comme des acheteurs évidents. Leur connaissance du marché local et leurs méthodes de travail similaires ont convaincu à la fois les vendeurs et les banques.

À l'inverse, certains dossiers ont pris plus de temps en raison de complexités juridiques, de points de blocage non résolus en amont ou d'interventions contradictoires.

Les clés d'une cession réussie en 2026

Pour optimiser sa transaction, l'intervention d'un intermédiaire spécialisé s'avère déterminante :

• Préparer le dossier en amont et lever les points de blocage
• Valoriser correctement l'affaire selon les réalités actuelles du marché
• Identifier dans une base qualifiée les acquéreurs potentiels correspondant au profil recherché
• Créer un climat de confiance grâce à des audits rigoureux

L'année 2026 s'annonce sous de meilleurs auspices pour les administrateurs de biens qui souhaitent céder leur cabinet, à condition d'intégrer l'évolution des valorisations et de s'appuyer sur l'expertise d'un professionnel reconnu du secteur.

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