La généralisation du télétravail entraînera-t-elle une disparition des bureaux d’entreprises ? Les citadins vont-ils massivement fuir les centres-villes ? Et si, au contraire, la crise ne faisait qu’accentuer des tendances de fonds à l’œuvre depuis quelques années ? Coup d’œil sur l’avenir de l’immobilier de bureaux, un marché résilient.

Immobilier de bureaux : une dynamique chamboulée par la crise

Le début d’année 2020 avait confirmé la bonne santé du marché. Le dynamisme à toute épreuve de l’immobilier de bureaux, notamment en Île-de-France, se constatait encore début mars. Développement du Grand Paris, contexte du Brexit ou encore extension de La Défense composaient les principaux ingrédients de ce succès. Le confinement du printemps et le télétravail massif y ont porté un coup d’arrêt. De nombreux salariés ayant expérimenté le travail à distance ont d’ailleurs été séduits : 40 % d’entre eux ont exprimé le souhait de poursuivre cette pratique.

L’attentisme domine en cette fin d’année. Face à ce constat, les entreprises en viennent à s’interroger sur leur futur mode d’organisation et a fortiori sur leur stratégie immobilière. En Île-de-France, le troisième trimestre 2020 enregistre une baisse de la demande placée de 46 %, c’est-à-dire de l’ensemble des transactions, et une hausse de l’offre immédiate en bureaux de 18 %. Des données conjoncturelles expliquées par l’attentisme des entreprises. Le taux de vacance reste d’ailleurs faible et constant (5,9 % contre 5 % en janvier) et la tendance pourrait se renverser en 2021 où un pic de livraisons est attendu.

Les logements des centres-villes bientôt remplacés par des bureaux ?

Ce n’est plus un secret : la crise sanitaire a donné aux citadins des envies d’ailleurs. Un quart des actifs seraient prêts à quitter les métropoles, souvent au profit des villes moyennes. Les centres urbains n’ont plus la côte et les Français n’hésitent plus à élargir leur champ de recherche immobilière. Confrontés à la hausse des prix dans les grandes villes et désormais habitués au télétravail, ils s’éloignent des centres-villes. Faut-il dès lors s’attendre dans les mois et années à venir à un exode urbain qui entraînerait une conversion massive des logements en bureaux ?

Le télétravail, une source d’économies à relativiser. Nombreuses sont les grandes entreprises à avoir décidé, bien avant la crise, de réduire leurs mètres carrés. Le flex-office permet ainsi de diminuer la superficie des locaux en limitant le nombre de places assises pour les employés tout en instaurant une large politique de télétravail. Une source d’économies bienvenue, alors que l’immobilier représente le deuxième poste de dépenses pour les entreprises derrière les salaires. Un constat à relativiser : à long terme, les accords régissant le télétravail pourraient induire une redistribution à destination des employés, afin de compenser les coûts qu’ils supportent.

Polyvalence et mixité des usages au cœur des locaux d’entreprises de demain

À l’avenir, les lieux de travail devraient intégrer de nouvelles fonctions. Malgré l’explosion du télétravail, personne n’envisage la fin des bureaux. Qu’il s’agisse de co-working, de bureaux en flex-office ou de lieux de rencontre polyvalents, l’échange et la rencontre des équipes restera au centre des pratiques de management. Les exigences des salariés devraient jouer un rôle important dans ces mutations. La crise sanitaire devrait en revanche accélérer une tendance déjà à l’œuvre : la fin des bâtiments mono-fonction. L’intégration de nombreux services, telles que les conciergeries, apparaît comme une tendance des prochains développements.

La centralité géographique des bureaux sera plus que jamais nécessaire. Il faudra à l’avenir combiner les exigences de tous les salariés : ceux qui, forts du télétravail, auront décidé de s’installer loin des centres mais pour qui la centralité des bureaux sera indispensable lorsqu’ils devront s’y rendre ; et ceux, qui, du fait des confinements, seront d’autant plus attachés à la « ville du quart d’heure » et à des déplacements « doux ». Les grands ensembles feront certainement place à une multitude de petits espaces, plus adaptés au risque sanitaire et permettant de répondre à toutes les formes de travail. Une mutation à prévoir, qui ancrera plus que jamais les bureaux au sein de nos villes.