par GENIVALOR

Le hasard, puis probablement l’enchaînement moutonnier des choses, a fait de nous un expert récurrent des « VOLS IMMOBILIERS ».

J’entends par là le fait qu’un copropriétaire privatise à son profit quelque chose d'immobilier qui ne lui appartient pas ou dont il n’a pas, au titre du règlement de copropriété, une jouissance.
Mais aussi le fait qu’un voisin privatise à son profit un immobilier qui ne lui appartient pas ou dont il n’a pas non plus, au titre d’une servitude, une jouissance légale.

J’ai ci-après listé non limitativement ce que l’on rencontre et en développerai quelques exemples pour que les plus dubitatifs d’entre vous prennent bien conscience de la réalité des choses.
Il faut encore relever qu’il est en fait exceptionnel que ces sujets dépassent un règlement amiable, le mot étant à prendre dans le strict sens judiciaire, et aillent devant les tribunaux.

Au sein d’une copropriété :

• Vol de :
- Palier d’étage
- Couloir commun
- Escalier notamment escalier de service
- Cave notamment ex : cave de chaufferie
- WC
- Cour
- Courette
- Terrasse
- Comble ou simple plenum
- Toiture
- Murs porteurs
- Conduits de cheminée
- Soupirail, …

• En voisinage :
- Terrain
- Mitoyenneté
- Droit sous terrain
- Droit d’affouillement ou de tréfonds
- CDEC (si, si)
- Support, …

La réponse se trouve dans le code civil.
Tout vol doit être réparé à la hauteur de la valeur de la chose volée et tout préjudice doit être indemnisé à la hauteur du préjudice subi.
La question n’est donc pas le principe de la réparation, mais la détermination de la valeur de la chose volée et du préjudice.

Encore une fois, quelle est la valeur d’un couloir commun de cave haussmannienne de 3 mètres de longueur sur 1,5 m de largeur ou bien que vaut le droit de faire passer une issue de secours par-dessous son voisin ?

Prenons donc quelques exemples récents :

• Le fameux couloir de cave.
Dans ce cas précis le propriétaire de la boutique du rez-de-chaussée possédait à l’origine sans liaison directe, une cave lambda en certain décalage sous le commerce. Il a récupéré discrètement l’ancienne cave à charbon contiguë et le couloir commun passant devant sa cave et celle-ci.
Puis il a, à travers le plancher, juridiquement copropriétal, créé un escalier entre sa boutique. Ce désormais beau sous-sol annexé est désormais aménagé et climatisé.
La boutique a été de ce fait agrandie. Passant, entre parenthèse avec création illégale de SHON, de 80 m² au RC à 140 m² utile (80 m² + 60 m²). En pondérant selon la charte soit ici 0.50 la surface économiquement est passée de 80 m² en totale « zone A » à 110 m².
Le m² principal ayant dans ce cas précis une valeur vénale de 20 000 € et locative de 1 200 € le bénéfice est de :
20 000 € x (60/2) = 600 000 €
Dont il convient de déduire la valeur précédente de la cave basique privative de 20 m² pondéré à 0.1 soit 2m² économiquement et donc une valeur originale de 20 000 € x 2 = 40 000 €.
Puis l’ouverture d’une trémie, la création d’un escalier noble et l’aménagement technique, c'est-à-dire hors cosmétique, du local. Dans le cas présent le budget étant de 12 000 € HTVA.
Le profil illicite étant donc de 600 000 € - (40 000 € + 12 000 €) = 548 000 €.
Notons que dans ce cas il serait physiquement possible de revenir en arrière après résiliation du bail consentie par ce propriétaire à un commerçant.
Mais relevons aussi que clairement cette extension change dans ce cas particulier le positionnement de la boutique.
En définitive, la copropriété reçu 274 000 € lui permettant quelques travaux.
Dans cet exemple ce n’est pas le vol d’un WC au RC qui a permis de réunir une réserve dans la cour à la boutique d’origine doublant, à côté d’un grand magasin, la surface de vente au rez-de-chaussée.

• Toujours en exemple un peu exacerbé, un promoteur a prétendu sur une demande de permis de construire qu’un mur, non porteur, appartenait à son tènement. Ce qui dans le cas présent a juste donné à son terrain la largeur minimale exigée pour être constructible.
Le terrain de 2 200 m² bénéficiait d’un COS de 3. Outre le fait de devenir constructible il augmente sa surface de 44 m² d’où en sus de sa SHON potentielle de 132 m².

• Toujours parmi les exemples fous, la création d’un couloir souterrain de secours sous un immeuble commercial en vieille ville ou bien encore une langue de terrain appartenant à une copropriété mais coincé entre 2 propriétés. Précisons encore qu’un mur la séparait du jardin de son propriétaire et qu’au contraire la démarcation était « limpide que si on le savait » avec son voisin de gauche.
Ce voisin a vendu cette surface à un promoteur qui s’approprie cette langue, y étendit sur 2 niveaux son parking en sous-sol et vend la surface en jardin privatif aux acquéreurs des duplex de son RC. Ce qui est peut-être l’erreur de son géomètre lui a fait un beau cadeau. Et je n’évoque même pas ici le fait que si cela se trouve, le respect des règles de prospect vis-à-vis de cette langue aurait peut-être même empêché la construction de son bâtiment arrière, celui concerné au titre des jardins. Sauf peut-être sous « convention de cour commune ».

• Un dernier exemple simple cette fois, car je pourrais développer longuement.
Dans une copropriété à un emplacement de haute valeur (10 000 € m²) la propriétaire du dernier étage a absorbé l’escalier et le palier de service pour agrandir de 8 m² sa cuisine, cassé une partie de ses plafonds pour réaliser en allant jusqu’au toit à l’impériale un "plafond cathédrale", puis dans le volume ainsi créé, réaliser en mezzanine une bibliothèque, une chambre et une salle de bain pour, outre le ressenti, un gain de nouveau près de 40 m².
Le plus simple encore étant la copropriétaire qui, sans s’occuper du reste, fait déposer à son niveau les blocs de souches de cheminées, les bouchant définitivement pour les copropriétaires d’en dessous. Outre le gain de 40 m² en tout, cela lui a permis un bon remodelage de son plan d’appartement ce qui n’est pas non plus sans impact financier. Nous sommes au cœur de l’endroit le plus cher de Paris où le m² vaut le prix d’une voiture moyenne.

Nous avons vu que dans l’essentiel des cas ce vol conduit à une création de richesse.

La doctrine d’appréciation apparaît la suivante :
En cas de « voie de fait » irréversible, le principe est d’appréhender la plus-value nette générée, création de valeur déduction faite des débours nécessaires, et d’en attribuer 70 % à la victime c'est-à-dire la copropriété.

En cas de réversibilité comme en cas de transactions préalable le principe le plus généralement retenu est un partage à 50 % de cette même plus-value.
Mais il existe des cas où en libre négociation, préalable par principe donc, la copropriété ou le propriétaire en général a un vrai intérêt à vendre, et où le bénéficiaire peut « faire sans ».

Dans ce cas, le plus généralement est retenu un prix correspondant plutôt à 30 % de la plus-value.
Mais il existe des copropriétés inconscientes qui cèdent 200 000 € de plus-value pour 1 € symbolique … Probablement parce qu’un expert n'y avait pas été consulté, ce qui peut interpeller quant à la responsabilité du syndic.

En réalité, le vol immobilier existe bel et bien, mais dans bon nombre de cas peut se régler à l’amiable, ou en judiciaire le cas échéant, dans l’intérêt conjugué des parties.