par GENIVALOR

La question sur l’outil immobilier de l’entreprise dans le cadre d'une opération de fusion/acquisition, qu’elle soit locataire ou propriétaire, peut se résumer ainsi :

• Le bien immobilier répond t’il à l’efficience corporate attendue ?
• Y a-t-il une valeur nette de tout, positive ou négative, cachée ?
• Quelles modifications sont nécessaires ?
• Quelles modifications sont possibles ou optionnelles ?
• Quels sont les impacts potentiels externes ?

Lorsque l’on parle « d’approche d’audit par les risques » l’outil immobilier de l’entreprise ne peut être ignoré.

Rappelons que ce poste est la seconde dépense, une masse importante de capitaux utilisés fut-ce en location et un élément fort du caractère de l’entreprise (cf : notre fascicule l’outil immobilier). Il est aussi la première source d’échec de reprise d’entreprise selon une étude consulaire.

Aussi il convient dès liminaires d’examiner :

• Le ratio coût hébergement / CA
• Le ratio coût hébergement / salaire
• Le coût d’hébergement / au marché immobilier

Puis d’examiner par un audit juridique et technique compétent, pertinent et dédié les risques sous jacents comprenant notamment :

• Risque de modification brutale du coût d’hébergement
• Conformité aux législations notamment sécurité, environnement, affectation…
• Le niveau de fiscalité payée, foncier et taxe professionnelle, par rapport à ce qui devrait normalement être quittancé par le fisc
• Servitude et autres conditions
• Pilules empoisonnées au sein du bail, tels changement d’indice ou indice dédié, 606 à charge locataire sur bâtiment coûteux, clause normale mais surtout anormale d’état de restitution…

Pour être clair, quelle serait la responsabilité, et ce n’est qu’un exemple, d’un analyste/auditeur qui n’aurait pas identifié qu’au titre du bail, et lors d’une restitution, éventuellement imposée par le bailleur, le coût de remise en état évalué représente plus de 30 % du CA annuel de la Société locataire entraînant une belle perte d’exploitation et de trésorerie ?

Que penser d’un analyste qui n’aurait pas relevé le danger d’une exploitation reposant, en l’état actuel, sur un coût d’hébergement provisoirement anormalement bas, ou au contraire d’ailleurs in fine élevé via une immobilisation à coût historique structurellement décalé d’une réalité vénale … ?

Tout ceci prend tout son sel dans les entreprises en difficulté ou en cession.

De la même façon, certains travaux traitant des « modes de détention », de « financement ou de démembrement fiscaux » doivent, rappelons le, partir d’une fondation immobilière. L’emplacement, le constructif, l’âge et le « dédié ».

Ce qui s’imagine pour un immeuble neuf, « en dur », non dédié, en banlieue de Besançon, n’est plus vrai avenue des Champs Elysées, sur le Larzac…, pour un immeuble spécifique ou nécessitant des travaux.

Et de toute façon, les simulations doivent intégrer au moins les coûts d’entretien, de maintenance voire d’actualisation durant la duration ; ce qui pèse annuellement de 1.5 à 7.5 % du coût de construction (hors terrain donc) soit en moyenne ne voulant rien dire, environ 38% d’une valeur locative.

Rappelons que l’expert en évaluation immobilière fait ou analyse :

• L’audit juridique type notarial de l’immeuble
• L’audit de gestion
• L’audit urbanistique
• L’audit technique bâtiment
• L’audit fonctionnel bâtiment
• L’audit règlementaire du bâtiment
• L’audit mercatique de l’immeuble
…

Et en conclut un profil valorisé qui entrera en interaction avec les autres chapitres d’analyses (business model, comptes…).