Mercredi 19 juillet 2023 à 12h02 par CABINET DIDIER MAJEROWIEZ

La société civile immobilière (SCI) est une forme juridique adaptée à la détention et la gestion d’un patrimoine immobilier.

Au moment de la création d’une SCI, ou en cours de vie sociale, ses associés se posent souvent la question du régime fiscal à choisir et à privilégier : régime de droit commun de l’impôt sur le revenu (translucidité fiscale), ou régime optionnel de l’impôt sur les sociétés (opacité fiscale).

Un certain nombre de critères et de paramètres doivent être pris en compte pour faire un choix éclairé.

L’impôt sur les sociétés peut être une bonne solution pour alléger le poids de la charge fiscale en cours de vie sociale, mais ce choix est susceptible de générer un coût fiscal élevé au moment de la vente du bien immobilier et/ou des parts sociales de la société.

En réalité, le choix du régime fiscal de la SCI doit être dicté en fonction de la situation personnelle des associés, de leurs projets, et de leurs objectifs à court, moyen et long terme.


1) Les conséquences du choix de l’impôt sur le revenu

Une SCI est soumise de plein droit à l’impôt sur le revenu.

Les associés de la SCI ont la possibilité de renoncer à l’impôt sur le revenu et de soumettre la société à l’impôt sur les sociétés via une option.

Cette option peut être exercée lors de la constitution de la société ou en cours de vie sociale.

Dans certaines situations particulières, une SCI peut être assujettie de manière obligatoire à l’impôt sur les sociétés, alors qu’aucune option en ce sens n’a été exercée.

C’est notamment le cas si la SCI se livre à une activité de location meublée, et que les recettes tirées de cette activité représentent plus de 10% de son chiffre d’affaires total hors taxes (réponse ministérielle Berger n°33593, JOAN 11 mai 1981, page 2009).

Cette activité est en effet regardée par l’administration fiscale comme une activité de nature commerciale.

Il en va de même si la SCI se livre à une activité de marchand de biens.

Cela étant, une SCI soumise à l’impôt sur le revenu est dite fiscalement translucide.

Cela signifie que les revenus fonciers perçus par la SCI sont imposables entre les mains de ses associés, et ce, même en l’absence de distribution à ces derniers.

Les associés d’une SCI sont tenus de déclarer les revenus fonciers de la SCI dans leur déclaration annuelle des revenus, ainsi que sur la déclaration n°2044 des revenus fonciers.

Les revenus fonciers sont imposables au niveau des associés de la SCI au barème progressif de l’impôt sur le revenu (jusqu’à 45%), auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2%, et le cas échéant la contribution sur les hauts revenus de 3 à 4% selon le cas.

L’imposition globale peut ainsi dépasser 66%.

Si le montant des revenus fonciers perçus par un associé d’une SCI est inférieur à 15.000 euros, il est alors soumis de plein droit au régime du micro-foncier, ce qui lui permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30% calculé sur le montant brut des loyers.

Au-delà de 15.000 euros de revenus fonciers (ou sur option), l’associé est alors soumis au régime du réel d’imposition. Cela lui permet de déduire des charges pour leur montant réel.

A cet égard, les associés soumis au régime du réel disposent de la possibilité de déduire des loyers certains frais et dépenses (travaux d’entretien et de réparation, taxes foncières, intérêts d’emprunt, primes d’assurance, frais de gestion, etc.).

Il n’est en revanche pas possible de déduire les frais d’acquisition du bien immobilier, ni de l’amortir.

Les frais réels peuvent générer un déficit foncier qui est imputable sur le revenu global de l’associé dans la limite de 10.700 euros par an.

A noter que pour les travaux d’amélioration de la performance énergétique réalisés entre 2023 et 2025, le seuil d’imputation du déficit foncier passe de 10.700 euros à 21.400 euros. Les travaux doivent être réalisés dans un logement estampillé « passoire énergétique ». Ces travaux doivent par ailleurs permettre de changer la classe énergétique du bien immobilier, et d’obtenir une performance minimale D.

Cela étant, au moment de la cession du bien immobilier, c’est le régime des plus-values immobilières des particuliers qui s’applique.

La plus-value de cession est imposable au taux global de 36,2% (dont 19% d’impôt sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux). A cela s’ajoute le cas échéant une surtaxe de 2 à 6% si le montant de la plus-value imposable à l’impôt sur le revenu excède 50.000 euros.

Point important : un abattement pour durée de détention s’applique, de telle sorte que la plus-value de cession est totalement exonérée d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans, et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans.

Ce régime des plus-values immobilières des particuliers s’applique également en cas de cession des parts sociales de la société par ses associés.

Le régime de la translucidité fiscale est ainsi intéressant si la SCI subit des déficits, sachant que ceux-ci vont pouvoir s’imputer sur le revenu global de ses associés. La SCI fiscalement translucide est également intéressante en cas de cession du bien immobilier grâce à la pratique des abattements pour durée de détention.

En revanche, l’imposition peut être particulièrement lourde en cours de vie sociale.


2) Les conséquences du choix de l’impôt sur les sociétés

Une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés est opaque fiscalement. Elle a ainsi sa propre personnalité fiscale distincte de celle de ses associés.

Si la SCI réalise un bénéfice, celui-ci est imposable à l’impôt sur les sociétés au taux de 15% jusqu’à 42.500 euros de bénéfices, puis au taux de 25% au-delà de ce seuil.

Si la SCI subit un déficit, celui-ci va pouvoir faire l’objet d’un report sur les bénéfices à venir sans limitation de durée.

Contrairement au régime de la translucidité fiscale, si la SCI ne distribue pas son bénéfice, il n’y a aucune imposition au niveau de ses associés. Les bénéfices peuvent donc être mis en réserve sans coût fiscal immédiat du côté des associés.

Si la SCI verse des dividendes à ses associés, ceux-ci sont alors imposables au prélèvement forfaitaire unique (12,8% d’impôt sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux), ou sur option, au barème progressif de l’impôt sur le revenu (après un abattement de 40%), auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2%.

A première vue, cette imposition semble moins lourde que dans l’hypothèse précitée de la SCI fiscalement translucide. Surtout si l’associé est soumis à un taux marginal d’imposition de 45%.

Il convient malgré tout de conserver à l’esprit que dans l’hypothèse de la SCI soumise à l’impôt sur les sociétés, il y a un double niveau d’imposition : tout d’abord au niveau de la société (de 15 à 25%), puis au niveau des associés en cas de distribution (prélèvement forfaitaire unique de 30%).

Toutefois, en l’absence de distribution de dividendes, la fiscalité est manifestement moins élevée en cours de vie sociale dans le cadre d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés, que dans le cadre d'une SCI fiscalement translucide.

D’autant que certaines charges sont déductibles dans une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés, alors qu’elles ne le sont pas dans une SCI fiscalement translucide : frais d’acquisition du bien immobilier (frais de notaire, frais d’agence immobilière, etc.), amortissement du bien (hors terrain), rémunération du gérant, etc.

La déduction de ces charges permet de réduire le montant de l’impôt sur les sociétés dû.

En revanche, une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés est nettement moins intéressante qu’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu, lors de la cession du bien immobilier.

En premier lieu, l’assiette de la plus-value de cession n’est pas la même. Dans le cadre d’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés, la plus-value de cession se calcule par différence entre le prix de cession, et la valeur nette comptable (valeur d’origine diminuée des amortissements pratiqués).

Les amortissements qui ont été pratiqués en cours de vie sociale viennent ainsi majorer le montant de la plus-value de cession imposable.

En second lieu, la plus-value est imposée à l’impôt sur les sociétés (de 15 à 25%), sans aucun abattement pour durée de détention.

De surcroît, si les associés veulent appréhender le produit de la vente, ils feront alors l’objet d’une imposition au prélèvement forfaitaire unique de 30%, ou sur option au barème progressif de l’impôt sur le revenu, auxquels s’ajouteront les prélèvements sociaux de 17,2%.

Cela étant, en cas de cession des parts sociales au niveau des associés, ceux-ci sont alors soumis au régime des plus-values de cession de valeurs mobilières.

Ils sont donc imposés au prélèvement forfaitaire unique au taux global de 30%, ou sur option au barème progressif de l’impôt sur le revenu (avec le cas échéant un abattement pour durée de détention de 50% à 65%), auxquels s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2%.

Il sera par ailleurs fait observer qu’une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés doit obligatoirement tenir une comptabilité, contrairement à une SCI fiscalement translucide.

Compte tenu de ce qui précède, la SCI soumise à l’impôt sur les sociétés peut être intéressante fiscalement en cours de vie sociale, si l’associé n’a pas besoin de percevoir le montant des revenus locatifs.

Elle peut en revanche être dissuasive fiscalement au moment de la vente du bien immobilier, et/ou des parts sociales du côté des associés.

Pour en savoir plus : https://www.fiscaloo.fr/12745-sci-ir-ou-is