Vendredi 22 mars 2024 à 13h06 par CABINET DIDIER MAJEROWIEZ

La SCI est un bel outil qui peut répondre à différents objectifs patrimoniaux.

Elle offre davantage de souplesse de gestion qu’une indivision et permet par ailleurs de découper la transmission du patrimoine sur plusieurs années, tout en allégeant la fiscalité.

Malgré ses avantages, il faut garder à l’esprit que les associés d’une SCI sont indéfiniment responsables des dettes sociales.

Il s’agit donc d’être précautionneux lors du choix de ce type de structure.

1) La grande souplesse juridique de la SCI

La SCI est souvent comparée au régime de l’indivision.

L'indivision est un schéma juridique qui s’applique de plein droit lorsque plusieurs personnes sont propriétaires d’un même bien (par exemple un bien immobilier transmis dans le cadre d'une succession).

En présence d'une indivision, l’accord unanime des indivisaires est requis pour les décisions les plus importantes (location du bien, réalisation de travaux, etc.).

Cela peut générer des conflits, et entrainer in fine la vente forcée du bien immobilier via une décision judiciaire, sachant que nul ne peut être contraint à demeurer dans une indivision (article 815 du code civil).

La SCI permet de contourner ces contraintes, sachant qu’il est possible de prévoir dans les statuts de la société que les décisions les plus importantes seront prises à la majorité des associés.

Les statuts d'une SCI peuvent par ailleurs encadrer les pouvoirs du ou des gérants de la société.

Il est ainsi possible de prévoir que le gérant s’occupera des affaires courantes. Alternativement, il est possible de lui conférer des pouvoirs très étendus pour mener à bien les opérations stratégiques de la société.

Les statuts peuvent par ailleurs prévoir les conditions de sortie et d’agrément des associés de la société.

Dans tous les cas, il est nécessaire de rédiger avec le plus grand soin les statuts de la SCI, afin de prévenir d’éventuels conflits entre associés, pouvant aboutir, - dans les cas les plus graves -, à la dissolution judiciaire de la société (article 1844-7 5° du code civil).

Quoi qu'il en soit, la SCI est une solution intéressante pour organiser la transmission d’un patrimoine à ses enfants.

Ce sont en effet les parts sociales de la SCI qui sont transmises, et non le bien immobilier en direct.

Il est ainsi possible de découper la transmission sur plusieurs mois, voire plusieurs années.

Dans ce contexte, une SCI peut être une solution opportune pour amorcer la transmission d’un patrimoine à ses enfants, tout en conservant le pouvoir de gestion.

A noter qu'en cas de donation-partage des parts sociales de la SCI avec réserve d’usufruit aux enfants du donateur, ce dernier peut conserver le rôle de gérant de la société et décider, le cas échéant, de céder le bien immobilier sans l’accord des enfants nus-propriétaires.

Les statuts de la société peuvent désigner le parent usufruitier comme gérant irrévocable, et stipuler par ailleurs qu’il serait le seul à disposer du droit de vote aux assemblées générales.

C’est avantageux pour les parents qui souhaitent arbitrer librement des sujets sensibles comme la mise en location du bien immobilier, la mise en œuvre de travaux, la conclusion d’un contrat de bail, etc.

Cela étant, créer une SCI suppose de suivre quelques étapes impératives.

Il convient tout d’abord de rédiger les statuts de la société. C’est la formalité la plus importante sachant que c’est l’acte fondateur de la structure qui va régir son fonctionnement.

Il est vivement recommandé de se faire assister d'un professionnel du droit pour la rédaction des statuts d'une SCI, afin d'éviter notamment tout risque de blocage en cours de vie sociale.

Il convient en second lieu de désigner le gérant et de prévoir la durée de son mandat (qui est libre).

En troisième lieu, il convient de déposer le montant du capital social en cas d’apport en numéraire.

A noter qu'en cas d’apport en nature d’un immeuble à une SCI, le recours à un notaire est obligatoire.

En quatrième lieu, il convient de réaliser une publication de l’acte de constitution de la société dans un journal d’annonces légales.

Il convient par ailleurs d’immatriculer la société via le site du guichet unique de l’INPI. Une fois cette formalité accomplie, un numéro de SIREN est attribué et un extrait KBIS de la société est émis.

2) Le traitement fiscal de la transmission

La SCI permet de transmettre un patrimoine à ses enfants à moindre coût fiscal.

Lorsqu’un contribuable est à la tête d’un patrimoine immobilier d’une certaine importance, les droits de succession peuvent être élevés au moment de son décès.

Anticiper la transmission par des donations successives permet d’éviter le risque que les héritiers du défunt soient contraints de vendre dans l’urgence tout ou partie de ses biens pour régler le montant des droits de succession.

Si la SCI s’est endettée pour acquérir un bien immobilier, la transmission à titre gratuit de ses parts sociales ferait l’objet d’une imposition allégée.

En effet, les droits de mutation à titre gratuit seraient calculés sur la base de la valeur de l’actif net de la société (actif – passif). Compte tenu de l'emprunt pour acquérir le bien immobilier, la valorisation de la société serait faible, voire nulle, et il n’y aurait donc que peu de droits à payer (voire aucun droit).

Une fois l’emprunt remboursé, les enfants bénéficieraient de l’augmentation de la valeur des parts sociales de la SCI, sans droits supplémentaires à payer.

Attention toutefois à ce que le montage n’ait pas un but principalement ou exclusivement fiscal, afin d'éviter les foudres de la procédure de répression des abus de droit.

Cela étant, en cas de donation de parts d’une SCI, le donataire peut bénéficier d’un abattement, dont le montant varie en fonction de son lien de parenté avec l’associé donateur.

Dans le cadre d’une transmission en ligne directe (entre un ascendant et un descendant), l’abattement est de 100.000 euros. Il se renouvelle tous les 15 ans.

Il est ainsi possible de découper la transmission des parts sociales sur une période assez longue, afin de bénéficier plusieurs fois de l’abattement de 100.000 euros en ligne directe, et ainsi alléger la fiscalité globale de la transmission.

Par ailleurs, en cas de donation des parts sociales avec réserve d’usufruit, seule la valeur de la nue-propriété serait soumise aux droits de mutation à titre gratuit, étant précisé que la valeur de la nue-propriété serait calculée en fonction d’un barème qui varie en fonction de l’âge de l’usufruitier (article 669 du code général des impôts).

Par exemple, si un donateur est âgé de 53 ans, une décote de 50% serait appliquée à la valeur des parts sociales transmises en nue-propriété.

Lors de l’extinction de l’usufruit (qui correspond en principe au décès de l’usufruitier), les nus-propriétaires deviendraient pleins propriétaires, sans droits supplémentaires à payer.

Autre atout de la donation : les droits de mutation à titre gratuit peuvent être réglés par le parent donateur, sans que ce soit considéré comme un complément de donation taxable.

Toutefois, ce n’est pas toujours avantageux, sachant qu’en cas de cession ultérieure des parts sociales, les donataires ne pourraient pas majorer le prix d’acquisition des droits pris en charge par le donateur pour le calcul de la plus-value de cession.

La SCI peut donc être un bel outil de transmission du patrimoine, mais elle doit être maniée avec précaution. Une étude au cas par cas est généralement nécessaire pour s'assurer que cette structure réponde bien aux objectifs patrimoniaux et familiaux du donateur.

Pour en savoir plus : https://www.fiscaloo.fr/1645-fiscalite-dune-sci-familiale-en-2022