Depuis le 1er janvier 2012, le bail vert est obligatoire pour les baux conclus et renouvelés à partir de cette date, des locaux de plus de 2.000 m² à usage de bureaux ou de commerces. Le décret relatif à son contenu, paru le 31 décembre 2011, précise des obligations qui pèsent sur les bailleurs et les preneurs.
Les baux professionnels sont, de la même manière que les baux commerciaux, concernés par l’annexe environnementale.

De plus, et dès le 14 juillet 2013, cette annexe sera obligatoire pour tous les baux en cours.

Dans ce cas, les propriétaires et utilisateurs disposent d’un an et demi pour se mettre en conformité.

L’article R 136-1 du CCH précise ces informations pesant sur le bailleur qui doit fournir :

- la liste, le descriptif complet ainsi que les caractéristiques énergétiques des équipements existant dans le bâtiment et relatifs au traitement des déchets, au chauffage, au refroidissement, à la ventilation et à l’éclairage, ainsi qu’à tout autre système lié aux spécifications du bâtiment ;
- les consommations annuelles énergétiques réelles des équipements et systèmes dont il a l’exploitation,
- les consommations annuelles d’eaux des locaux loués et des équipements et systèmes dont il a l’exploitation,
- la quantité annuelle de déchets générés par le bâtiment si le bailleur en assure le traitement et, le cas échéant, la quantité qu’il a fait collecter en vue d’une valorisation ou d’un traitement spécifique.

L’article R 136-2 du CCH précise, quant à lui, de manière strictement parallèle, les obligations d’information pesant sur le preneur qui doit fournir :

- la liste, le descriptif complet ainsi que les caractéristiques énergétiques des équipements qu’il a mis en place dans les locaux loués et relatifs au traitement des déchets, au chauffage, au refroidissement, à la ventilation et à l’éclairage, ainsi qu’à toute autre système lié à son activité spécifique ;
- les consommations annuelles énergétiques réelles des équipements et des systèmes situés dans les locaux loués dont il a l’exploitation,
- les consommations annuelles d’eaux des locaux loués et des équipements et systèmes dont il a l’exploitation,
- la quantité annuelle de déchets générés à partir des locaux loués, si le preneur en assure le traitement et, le cas échéant, la quantité qu’il a fait collecter en vue d’une valorisation ou d’un traitement spécifique.

Une fois l’échange d’informations opéré et annexé au bail, le nouvel article R 136-3 du CCH impose que soit dressé par le bailleur et le preneur, un bilan de l’évolution des performances énergétiques et environnementales des locaux loués.

Ce bilan doit être établi selon une périodicité convenue entre les parties, puis leur servir de base pour s’engager sur un programme d’actions visant à améliorer la performance énergétique et environnementale des bâtiments et locaux loués.

Ainsi, une grande liberté contractuelle est encore laissée aux parties : si elles ont l’obligation de dresser un bilan, il n’est pas précisé selon quelle périodicité elles doivent le réviser.

En outre, s’agissant du programme d’action que devront mettre en œuvre les parties, le décret ne précise pas comment formaliser l’engagement :

- oral ou écrit, - annexé au contrat de bail ou distinct.

C’est donc aux parties d’en décider.

Le décret ne précise pas la portée de cet engagement.

S’agit-il de réaliser les travaux de mise aux normes des bâtiments ? d’un changement des matériels employés par le preneur en faveur de nouveaux moins énergivores ou d’utilisation de nouveaux matériaux écologiques pour l’agencement ?

La seule chose certaine : l’amélioration de la performance énergétique. Mais comment ? Là encore ce sera aux parties d’en décider.

Enfin, si le décret ne précise pas les conséquences du non respect de leur engagement par les parties, la loi pose une obligation, à savoir que certains baux doivent contenir une annexe environnementale (article L 125-9 du Code de l’environnement).

Faute de sanction prévue par les textes législatifs et réglementaires, il reviendra au bailleur et au preneur de décider ensemble d’insérer ou non, une clause en ce sens dans le « bail vert ».

Toutefois et en l’absence de sanctions spécifiques, il y aura éventuellement lieu d’invoquer l’article 1134 du Code Civil qui dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Ainsi, même si l’annexe environnementale est annexée au bail, elle n’en a pas moins valeur contractuelle et pourra être sanctionnée en cas de manquement, par le jeu de l’action résolutoire de l’article 1134 du Code Civil, si le Juge estime la violation suffisamment grave, par le jeu de la clause résolutoire expresse unilatérale que les bailleurs institutionnels ne manquent pas d’insérer à leur bail type.

A plus long terme, il y aura lieu d’être attentif au développement de la jurisprudence en matière de baux commerciaux sur le refus de renouvellement tiré du motif d’une violation de l’annexe environnementale ou du plan d’action défini.

Plus largement, que se passera-t-il dans l’hypothèse où les parties n’adoptent pas l’annexe alors qu’elles le devraient ?

La sanction de nullité du bail ne pourra pas s’appliquer dans la mesure où le principe juridique est très clair : il n’y a pas de nullité sans texte.

Or, un tel cas de nullité n’est pas prévu par la loi de Grenelle II ni par le décret du 30 décembre 2011.

Par Véronique MENASCE-CHICHE