par CLUBFUNDING

Un match territorialisé

Un marché dynamique et une forte tension sur la demande. C’était en substance la situation de l’immobilier français dans sa globalité, à la veille du confinement. L’année 2019 avait été celle de tous les records, notamment portée par le marché de l’ancien. Une situation qui encourage habituellement un report sur le neuf dont le prix peut être 20 à 25 % plus élevé. 

Cependant, certaines métropoles comme Paris, Lyon ou Bordeaux enregistrent un alignement des tarifs sur les deux segments. Situation paradoxale qui renforce la hausse des prix sur l’ancien dans les centres-villes des grandes métropoles. Le neuf n’a en effet pas la cote dans toutes les régions, et à ce titre, La Bretagne, l’Auvergne-Rhône-Alpes, le Centre-Val de Loire et l’Occitanie s’en sortent le mieux avec des progressions de 10 % pour les maisons neuves.

Faut-il y voir, dans les autres territoires, un déficit de soutien des pouvoirs publics pour le neuf ? Pas nécessairement, alors que les dispositifs d’incitation à l’achat existent aussi bien pour l’ancien que pour le neuf : Pinel d’un côté, Denormandie de l’autre, mais également Malraux, Pinel ancien ou Prêts à taux zéro… autant de mécanismes qui répondent à différentes demandes. 

L’ancien a toujours la cote

Et la demande la plus importante est à chercher du côté de l’ancien. Le confinement dû à l’épidémie de Covid-19 en France a eu un impact sur le secteur, avec une baisse de 22 % des ventes de logements anciens en Île-de-France au premier trimestre de l’année[1]. Est-ce à dire que ce ralentissement sera durable ?

Le marché de l’ancien, déjà tendu avec environ un bien pour dix acheteurs avant l’épidémie, devrait absorber le choc. La hausse des prix s’est même poursuivie en février, mars et avril, en moyenne à 2,6 %. Qui dit crise économique, dit également inquiétude des investisseurs. Or, l’amour français pour la pierre devrait perdurer en y voyant une valeur refuge.

Cette forte demande pour l’ancien s’étend désormais progressivement aux périphéries des métropoles, après avoir largement touché les centres villes dont la gentrification continue de contribuer à la hausse des prix. Les ménages les moins aisés étant de plus en plus exclus de ces marchés, les métropoles périphériques semblent les attirer davantage. Seuls 5 % des villes de plus de 100 000 habitants ont constaté une hausse des prix, et des villes comme Mulhouse, Montreuil, Metz ou Villeurbanne affichent des augmentations de prix de l’ordre de 10 %.

Le neuf dans l’attente d’une reprise

Un regain pour l’ancien que le ralentissement du neuf pourrait confirmer dans les mois à venir. Le secteur envoyait en début d’année des signaux positifs. Après un mauvais cru en 2018, les ventes de maisons neuves hors lotissements ont progressé de 5 % l’an dernier. Début 2020, l’optimisme était de rigueur avec une progression des autorisations de logements à la construction à 9,9 % sur la période décembre-février. Sur un an, la hausse s’était établie à 0,2 %, avec 452 900 logements autorisés à la construction[2].

Depuis lors, un ralentissement semble avoir été marqué, non seulement par la période pré-électorale, mais également par le gel des délais d’urbanisme. De nombreux chantiers déjà entamés ont cependant repris durant le confinement. Côté prix, l’ascension se poursuit depuis un an, particulièrement sur les appartements. Au global, le prix du mètre carré signé augmente de 2,7 %, et monte à 3,1 % pour les appartements.

L’avantage en matière de prix va-t-il au neuf ? Sauf exceptions, il reste généralement plus cher mais propose des prestations supérieures et séduit par sa conception peu énergivore. La plus-value sur le long terme est certaine, contrairement à l’ancien. Impossible à l’heure actuelle de connaître l’impact précis de la crise sur la construction de logements, le gouvernement ayant reporté l’annonce des données officielles. 

Une certitude en revanche, structurelle : les centres-villes français se faisant vieillissants, l’intérêt pour le neuf devrait s’intensifier dans les années à venir, à condition qu’il soit soutenu par une volonté politique.  


[1] Données Notaires du Grand Paris, Volumes et prix à fin mars 2020, 28 mai 2020

[2] Stat info, Constructions de logements, résultats à fin février 2020. Données et études statistiques pour le changement climatique, l'énergie, l'environnement, le logement, et les transports

Pour en savoir plus : http://www.clubfunding.fr/blog/immobilier-neuf-vs-ancien