par GENIVALOR

Certains ont peut-être lu un excellent article d’un avocat (Maitre David Desforges revue « Décideurs ») traitant de la responsabilité des sols pollués. Il me parait utile d’en parler sous un angle qui n’est pas qu’ « intellectuel ».

Je suis Expert en évaluation et, à ce titre conseil notamment orienté sur les fusions-acquisitions et autres restructurations, à la fois au titre d’audit immobilier ( voir le document « l’outil immobilier ») et de détermination de valeur voire de prix possible dans une approche mise en cohérence avec celle générale du projet. Mais la problématique des sols pollués est beaucoup plus générale pour mon métier et moi-même.

Globalement, là où l’on veut construire, les terrains ont un passé et souvent déjà un bâti à détruire.
Le plus généralement, in fine, les dits fonciers ne sont ni classés ni inscrits au titre de ce risque. Autrement dit, ne sont pas suspects et donc théoriquement pas soumis à la procédure formelle.
Mais, de par la loi, ils le deviennent à chaque fois que le propriétaire ou l’occupant, directement ou indirectement, a ou devrait avoir des raisons d’imaginer qu’il y a un risque de pollution. Sans limitation de responsabilité dans le temps.

Et puis, désormais, les Maires entendent imposer « par la force » la recherche d’une non-pollution avant de délivrer un permis de construire. Particulièrement pour du logement ou des équipements mais pas seulement, pour protéger le futur. Ce qui est à la fois fou et de bon sens…

Cela entraine des choses souvent invraisemblables avec des « effets papillon ».

La première chose, pour être brutal, est qu’il n’y a pas de sols intéressants pour faire de la promotion immobilière, non pollués. C’est seulement une question de niveau.
Même à la campagne dans une ferme il y a du mercure près des citernes de lait, du zinc sous les évacuations de gouttières et du fuel autour des citernes et, le tout autour des bâtiments.


Le premier effet, donc, est la balance traitement contre sarcophage. Ce dernier consiste à emprisonner le sol pollué. C’est admis pour et par exemple des aires industrielles et d’activités, des parkings, des routes etc.. pour autant que l’on ne puisse y retrouver des végétaux qui pourraient aller chercher la pollution qui globalement est, sauf rares exceptions, des hydrocarbures et/ou des métaux lourds.


Dans certains cas, la valeur d’un foncier normalement destiné à l’habitation déduction faite de sa dépollution est bien inférieure à ce même terrain pour et toujours, par exemple, un parc à conteneurs sur dalle sarcophage. Le choix s’impose…sauf si le PLU renvoie au point de départ mais il n’y a pas que les conteneurs et les potentialités sont souvent plus nombreuses après réflexion qu’avant.

Mais, comme toujours, s’il y a le blanc et le noir, dans la vraie vie toutes les nuances du gris s’intercalent.
Sauf rares exceptions, tout ou partie du sol doit, de toute façon être retirée et évacuée pour réaliser les fondations. S’il y a pollution, le coût supplémentaire ne sera le plus généralement que le traitement en usine des éléments pollués avant qu’ils puissent plus ou moins rejoindre les autres. Ce qui sous-entend aussi du transport.

Le plus fréquemment, ce n’est pas tout le sol qui est pollué mais des « taches » plus ou moins grandes et, sur une épaisseur qui peut être variable. Je ne parlerai pas ici de celle des eaux dans le sol.

Si, cas fréquent et ici à titre d’exemple, l’emprise au sol du futur immeuble doit être de 30% de son tènement, il peut être, par contre, nécessaire d’excaver et de traiter 100 % quitte à devoir ramener une partie de la terre d’origine ou assimilé.

En temps normal, si cela existe dans un métier uniquement de prototypes, il est déjà nécessaire de faire en parallèle une étude mercatique pour, en fonction des marchés et de constructibilité en fonction des règles de zonage du PLU, d’arbitrer par exemple entre immeuble de logement et immeuble d’entreprise, un RC commercial, tertiaire ou de logement, les programmations voire entre horizontal et vertical …mais s’il y a pollution, une dimension préalable supplémentaire devient un nouvel élément économique de choix.

Autrement dit, le tènement qui n’est rappelons-le qu’une matière première, ne peut trouver sa valeur pertinente qu’après une étude préalable sphérique à 360 ° et surtout ce n’est qu’après les résultats de celles-ci que pertinemment une mise pertinente sur le marché, le contact avec les promoteurs dont le profil sera en cohérence, pourra être envisagée.
Cela signifie anticipation de plusieurs mois et quelques débours, en général de l’ordre de 30 000 € pour une première vue, de frais d’études pour le propriétaire.




Par contre, contractuellement sur base du rapport du BE spécialisé, le cout du traitement qui peut être fort élevé (par exemple 400 000 € HT pour 500 m² en 2 aires sur un terrain de 2 500 m², soit dans cette banlieue proche, 30 % de la valeur foncière) et l’action peuvent être transférés à l’acquéreur.

La grosse difficulté est que beaucoup de, in fine, terrains à bâtir issus de l’entreprise ont une valeur tellement détruite ou dégradée par la dépollution qu’il ne reste pas assez d’argent pour réinstaller l’entreprise ailleurs.
Double conséquence une entreprise tétanisée sur place s’obsolète et non création de charges foncières. Double peine.


La seconde difficulté est que dans les fusions-acquisitions et sauf obligation, les acteurs font le plus souvent l’impasse sur le sujet, ce qui ne sera pas sans conséquence.

Je voudrais encore dire ici que, en réalité, rares sont les sites où il n’y a pas au moins un petit sujet pollution des sols ; deux exemples donc : Av Kléber à Paris un immeuble de bureau du 19° siècle. Au sous-sol un garage de direction aménagé avec sol terre battue sur lequel des générations ont effectués des entretiens de véhicules laissant ainsi un sol hydrocarburé sur plus de 3 mètres d’épaisseur. Mieux encore ; mon client, un spécialiste des gaz, avait acheté fin 19° un terrain maraîcher et y était toujours pour seulement décharger des bouteilles de gaz de gros camions puis les recharger sur des camionnettes ; Aucun risque donc, à priori, et il était donc peu enclin à se préoccuper du sujet. Mais connaissant à la fois les promoteurs immobiliers et les maires, je lui ai plus que conseillé de faire réaliser un diagnostic préalable. Bilan : 2 grandes taches profondes de pollution aux métaux lourds, ce qui est le pire. Explication : pendant la guerre les allemands y avaient mis un atelier de peinture d’engins militaires…. Ce sont les 30 % de valeur perdue mentionnée auparavant.


Louis Patrick DEVILLE Expert émérite conseil (GENIVALOR)