par IN EXTENSO

Pour se lancer le porteur de projet peut soit reprendre une activité existante, soit la créer ex-nihilo. Mais quel que soit son choix, il est nécessaire et indispensable d’avoir un bon emplacement.

Dans sa phase de recherche, le porteur de projet qui a ciblé un emplacement peut se retrouver dans les situations suivantes :

- une activité identique à celle qu’il souhaite développer est déjà exercée : il faut acquérir le fonds de commerce ;

- il s’agit d’une autre activité : il devra acheter le droit au bail ;

- les locaux sont vides : le propriétaire peut demander le versement d’un pas de porte.

Quelles sont les différences ?

Le fonds de commerce comprend les éléments incorporels (la clientèle, l’achalandage, le droit au bail, l’enseigne, le nom commercial, et certaines autorisations administratives telles que les brevets, marques ou logiciels) et les éléments corporels (les agencements et le matériel). Il emporte aussi la reprise de l’ensemble du personnel du prédécesseur.

Le droit au bail est le droit dont dispose le titulaire d’un bail d’occuper des locaux et de bénéficier d’un droit au renouvellement du bail. C’est un élément du fonds de commerce appartenant au locataire sortant.
Les baux n’étant pas toujours « tous commerces », il est nécessaire de demander au propriétaire la déspécialisation partielle ou plénière du bail. Cette déspécialisation sera l'occasion pour le bailleur d’obtenir une augmentation de loyer non plafonnée.

Le pas de porte aussi appelé droit d’entrée est analysé soit comme un supplément de loyer soit comme une indemnité destinée à couvrir des aménagements réalisés par le propriétaire et/ou le droit à renouvellement du bail.

Comparaison économique entre l’achat d’un fonds de commerce et l’acquisition d’un droit de bail

Le coût est l’un des critères essentiel d’un investissement. En effet, le prix d’un fonds de commerce est généralement plus élevé qu’un droit au bail, ne serait-ce que du fait que le droit au bail est inclus dans le fonds de commerce.

Comme on a pu le voir ci-dessus le droit au bail est un élément essentiel du fonds de commerce et il apparaît important de vérifier la durée restant à courir avant l’arrivée du terme. Il est déconseillé d’acquérir un fonds de commerce sans bail. En effet, si on se trouve dans la période de tacite reconduction, les incertitudes qui pèsent sur la continuité contractuelle sont dangereuses pour l’exploitant.

L’acquisition d’un simple droit au bail est une bonne solution pour développer une nouvelle exploitation. En effet, lors de l’acquisition d’un fonds commercial, celui-ci peut posséder du matériel obsolète mais aussi inapproprié à l’activité développée (valorisé lors de la cession) et les agencements sont souvent à refaire.

A l’inverse, le fonds de commerce peut apporter de la sécurité en permettant de travailler à partir d’une clientèle existante.
Pour finir, rappelons que lors de l’acquisition d’un fonds de commerce, les contrats de travail des salariés sont maintenus et transférés tels quels au repreneur (article L1224-1 et 1224-2 du code du travail). Or les profils des salariés repris peuvent ne pas être en adéquation avec un concept différent même si l’activité est identique…

Les conseils d’In Extenso :

• Ne pas reprendre un droit de bail sur un bail ayant une échéance inférieure à 3 ans car dans ce cas le repreneur ne peut se prévaloir du droit à renouvellement.

• Tenir compte des travaux à faire et de l’état du matériel lors de l’acquisition d’un fonds de commerce

• Valoriser les indemnités de fin de carrière des salariés repris et les soustraire du prix du fonds de commerce.

• Dans la mesure du possible autant pour une cession de bail que pour un fonds de commerce, négocier un bail neuf et si possible tous commerces

Pour en savoir plus : http://www.inextenso.fr/scripts/present/publigen/content/templates/show.asp?P=377&L=FR