Optiml a finalisé une levée de fonds d'amorçage de 8 millions d'euros pour lancer REDI (Real Estate Decision Intelligence), la couche d'aide à la décision qui permet aux investisseurs et gestionnaires immobiliers de défendre la valeur nette d'actif et les rendements, d'optimiser les dépenses d'investissement et le TRI et de gérer le risque de transition de la souscription à la sortie, même lorsque les contraintes évoluent.


L'élément manquant dans l'immobilier : l'intelligence décisionnelle immobilière

Le secteur immobilier est confronté à une pression convergente due au refinancement, à la réglementation, aux investisseurs et aux locataires. Pourtant, une grande partie du secteur reste en suspens, malgré la pression croissante sur la valeur des actifs. La hausse des taux et le risque de transition soulèvent des questions pratiques cruciales : qu’est-ce qui est finançable, qu’est-ce qui est louable et qu’est-ce qui est défendable auprès des sociétés de financement et des prêteurs ?

Le problème est que les outils actuels n'ont pas permis au secteur de passer de la pression à l'action. Les tableurs et les rapports statiques ne sont pas adaptés à l'échelle des portefeuilles et deviennent caducs dès que les hypothèses changent. Les plateformes de reporting ESG rétrospectives optimisent la communication, mais ne fournissent pas d'éléments décisionnels et prospectifs permettant de savoir quoi financer, quand le financer et avec quel impact sur les flux de trésorerie. Les outils de planification de la restructuration se limitent souvent à des trajectoires ou à des listes de mesures sans les transformer en plans d'investissement finançables et séquentiels. Quant aux progiciels de gestion d'actifs, ils gèrent les flux de travail et la tenue des registres, mais ne résolvent pas les problèmes d'allocation de capital inter-actifs ni les arbitrages à effectuer en tenant compte des contraintes réelles.

Dans le même temps, les modèles opérationnels se transforment. Les gestionnaires d'actifs et d'investissements sont confrontés à une compression des marges, à la pression de la consolidation et, dans certains cas, à un risque existentiel, leurs modèles économiques étant mis à rude épreuve. Quant aux cabinets de conseil, les projets ESG ponctuels et les missions axées sur la production de rapports ne suffisent plus : les clients ont de plus en plus besoin de résultats reproductibles et exploitables pour la prise de décision, qui résistent aux aléas du financement et de la gouvernance et qui peuvent être actualisés en fonction de l'évolution de la conjoncture.

Ce que recherchent les investisseurs institutionnels, les gestionnaires d'actifs et leurs cabinets de conseil, c'est un nouveau niveau de décision : quels bâtiments conserver, vendre, rénover ou réaffecter ; où allouer les capitaux et avec quel impact (VAN, RNE, TRI, EUI, CO₂e) et dans quelle séquence à mesure que les conditions financières, opérationnelles et réglementaires évoluent.

Nous avons créé Optiml pour répondre à ce besoin non satisfait et contribuer à dynamiser le secteur en créant une nouvelle catégorie de logiciels : l’Intelligence Décisionnelle Immobilier (REDI). REDI transforme les ambitions de transition en dossiers de décision exploitables, de l’étude de marché à la sortie.

Les décisions qui définissent la performance - dans des conditions réelles

REDI est conçu pour les décisions qui permettent de débloquer les portefeuilles. Il transforme les ambitions de transition en dossiers de décision justifiables et conformes aux exigences de gouvernance, où les investisseurs institutionnels, les conseils d'administration, les prêteurs et les commanditaires exigent de plus en plus des arbitrages CapEx étayés qui démontrent la faisabilité et la viabilité financière des projets, et non des analyses rétrospectives, des courbes de référence ou des rapports ponctuels qui entraînent une mauvaise allocation des ressources limitées.

Concrètement, les sociétés immobilières doivent désormais prendre cinq décisions récurrentes à l'échelle de leur portefeuille, et REDI est conçu pour faciliter chacune d'entre elles :

Conserver / Vendre / Investir / Rénover / Reconvertir : Quelle voie offre le meilleur rapport risque/création de valeur, et pourquoi maintenant plutôt que plus tard ?

Répartition des capitaux dans le portefeuille : où les investissements d’investissement limités doivent-ils être alloués en priorité pour maximiser la création de valeur (VNA, NOI, rendement, TRI) tout en restant sur la bonne voie ?

Préparation au refinancement : quelle portée, quel calendrier et quel enchaînement permettent de protéger le DSCR/les clauses contractuelles et d’éliminer les doutes d’exécution pour les prêteurs et les comités de crédit ?

Réalisme de l'exécution : Quelles mesures sont réellement réalisables compte tenu des événements liés aux baux, des contraintes des locataires, des capacités d'approvisionnement et des perturbations opérationnelles ?

Planification et séquencement des investissements en capital : comment échelonner les investissements sans dépasser les budgets, les plans d’affaires ou la résilience opérationnelle, tout en respectant les exigences de transition ?

Ces décisions ne deviennent « souscrivables » que lorsqu'elles sont calculées en fonction des contraintes qui dominent les portefeuilles réels : dates et conditions de refinancement, DSCR/clauses, expirations de baux et paliers de loyer, budgets d'investissement et limites d'approvisionnement, délais réglementaires, différences entre les classes d'actifs et les pays, et objectifs de transition, et lorsqu'elles peuvent être actualisées dès que ces contraintes changent.

S'appuyant sur des algorithmes d'optimisation propriétaires et notre propre propriété intellectuelle, fruit de dix années de recherche à l'ETH Zurich, Optiml va au-delà des simples analyses d'IA et des outils de scénarios statiques en fournissant des résultats décisionnels sous contraintes : cartographies de l'allocation du capital de portefeuille, séquences d'investissements et dossiers de préparation au refinancement. Chaque résultat est vérifiable : liens financiers explicites (impacts du DSCR, scénarios de TRI, échéancier des flux de trésorerie, etc.), hypothèses et scénarios versionnés, et pistes d'audit facilitant les approbations, l'exécution et la mise à jour reproductible à l'échelle des portefeuilles mondiaux.

Le Dr Evan Petkov , cofondateur et PDG, a créé REDI pour ce moment charnière : « Les dirigeants transforment la complexité en alpha grâce à des stratégies fondées sur les données qu’ils peuvent garantir, générant des rendements tout en gouvernant dans l’intérêt des investisseurs. »

Une couche de décision transparente – et non un système supplémentaire que les utilisateurs doivent alimenter.
La plupart des équipes immobilières sont déjà surchargées d'outils, et le véritable problème n'est pas le manque de tableaux de bord, mais le travail nécessaire pour rendre les données exploitables et les décisions justifiables. REDI a été conçu pour alléger cette charge.

Contrairement aux plateformes traditionnelles, REDI s'appuie sur les données et les flux de travail réels du secteur immobilier. Elle peut intégrer et structurer des données non structurées (rapports d'audit, certificats de performance énergétique, baux ou plans d'investissement, par exemple) au lieu d'obliger les équipes à tout ressaisir dans des modèles. Elle prend en charge des flux de travail complexes et transversaux impliquant les équipes d'investissement, de portefeuille, d'actifs, de développement durable, de développement et de finance, avec des fonctionnalités intégrées de gouvernance, de gestion des versions et d'approbation.

C’est là que la technologie sous-jacente prend tout son sens. Nous combinons des méthodes d’optimisation et de simulation énergétique avec une IA agentielle pour prendre en charge les tâches les plus complexes : structuration des données d’entrée, comblement des lacunes, résolution des incohérences et mise à jour des dossiers de décision en fonction de l’évolution des contraintes. Il en résulte une expérience utilisateur fluide et intuitive, plébiscitée par les équipes car elle allège leur charge de travail au lieu de l’alourdir.

REDI répond également aux exigences de sécurité des entreprises (ISO 27001, SOC 2) et s'intègre aux infrastructures technologiques existantes. Optiml s'intègre aux systèmes d'information et aux sources de données, faisant de REDI une couche de décision supplémentaire, et non un projet de remplacement complet. Lorsque l'exécution dépend de partenaires externes, des prestataires de services tels que les gestionnaires immobiliers et d'installations, ainsi que des cabinets de conseil, peuvent apporter leur expertise, valider les hypothèses et accompagner la mise en œuvre, tandis que l'historique des décisions reste auditable et cohérent à l'échelle du portefeuille.

Jordi Campos, cofondateur et directeur technique, ajoute : « Nous avons conçu REDI pour l'explicabilité et la précision à l'échelle du portefeuille, afin que chaque recommandation puisse être rattachée aux données d'entrée et aux contraintes, et résiste à un examen rigoureux des prêteurs et des sociétés de conseil. »



L'adoption rapide par les principales sociétés immobilières valide REDI

REDI n'est pas une théorie, le marché l'adopte. Certains des investisseurs immobiliers, gestionnaires d'actifs et cabinets de conseil les plus innovants et performants d'Europe ont choisi Optiml comme outil de décision pour passer de l'ambition de transition à des décisions d'investissement (CapEx) globales et vérifiables à l'échelle du portefeuille.

Optiml est désormais utilisé par des équipes telles que Patrizia, Catella, Empira, CTP, Westbridge / Agradblue et Longevity Partners, ce qui indique clairement que REDI s'impose comme la catégorie manquante entre le reporting et l'exécution.

Et les avantages ne se limitent pas à de « meilleures décisions ». Concrètement, les utilisateurs de REDI peuvent réduire de 30 à 50 % leurs dépenses d'investissement vertes en priorisant les besoins essentiels et en les séquençant efficacement, tout en pilotant plus activement les principaux leviers de valeur : résultat net d'exploitation (NOI), performance opérationnelle, calendrier des investissements, justification du taux de capitalisation, valeur nette d'actif (NAV) et rendement de distribution. De même, et c'est tout aussi important, REDI aide les équipes à éliminer les inefficacités opérationnelles en standardisant les processus de décision et les cycles de mise à jour des portefeuilles, un point crucial dans un contexte de compression des marges et de consolidation du secteur.

Nous avons dépassé nos prévisions pour 2025, preuve, selon nous, que le marché attendait une solution décisionnelle performante, et non un énième tableau de bord, rapport ou outil cloisonné. Pour accélérer encore notre croissance, nous étendons notre présence à plus de 20 pays en Europe et aux États-Unis et recrutons dans nos centres de Zurich (siège social), Londres et Allemagne. Notre objectif est simple : accélérer notre croissance et tirer parti de la dynamique actuelle, alors que le secteur passe de l’immobilisme à la prise de décision, grâce à REDI qui en est le catalyseur.

Comme le dit notre cofondateur et directeur commercial Nico Dehnert : « REDI permet à nos clients de défendre activement la valeur liquidative et les rendements, de réduire les dépenses d'investissement inutiles et d'augmenter le TRI, et d'atteindre leurs objectifs de transition tout en garantissant la solidité de leurs décisions lors des contrôles des analystes et des prêteurs. »

Capital pour le tournant REDI
Notre levée de fonds d'amorçage de 8 millions d'euros, menée conjointement par KOMPAS VC et Planet A Ventures, et soutenue par BitStone Capital, The Bau Ventures, Innovation Endeavors et des investisseurs providentiels de premier plan dans l'immobilier et l'IA, alimente notre prochaine phase d'expansion sur le marché et d'approfondissement des produits.

Andreas Winter-Extra de KOMPAS constate une « dynamique impressionnante qui confirme le rôle crucial de REDI pour cette classe d'actifs ». Christoph Gras de Planet A la qualifie de « discipline scientifique transformant les choix de capitaux en retours sur investissement tangibles et en résultats concrets pour le climat ».

À propos d'Optiml :

Optiml est pionnière en matière d'intelligence décisionnelle immobilière (REDI), une nouvelle catégorie de logiciels permettant aux investisseurs institutionnels, aux gestionnaires d'actifs, aux propriétaires et à leurs consultants d'optimiser en continu leurs décisions de conservation, de vente, d'investissement et de planification des dépenses d'investissement (Capex) au sein de leurs portefeuilles immobiliers. Optiml combine l'intelligence artificielle, la finance et l'expertise en gouvernance pour offrir aux acteurs de l'immobilier un système de décision transparent et auditable, conçu pour répondre aux contraintes actuelles.



Source : Communiqué de presse