Jeudi 05 octobre 2023 à 09h12 par QALLANQ

Le loyer est déterminé dans le contrat de bail d'habitation.

Il existe deux notions à ne pas confondre : L'encadrement de l'évolution des loyers d'une part, l'encadrement du niveau des loyers d'autre part.

Le premier concerne l’évolution des loyers. La loi encadre les modalités de réévaluation des loyers au renouvellement du bail ou en cas de changement de locataire.

Le second encadre le montant des loyers dès le départ, c'est une sorte de plafonnement des loyers. Ces règles sont expérimentales et concernent qu'une poignée de villes, c'est donc très localisé.

1. Encadrement de l'évolution des loyers

Il existe plusieurs cas de figure :

- Le logement n'a jamais été loué
- Le logement est libre depuis plus de 18 mois et donc vacant
- Le logement est libre depuis moins de 18 mois, donc vacant également
- Le logement est loué et arrive à son terme pour être renouvelé
- Le logement est loué et en cours

Dans chaque situation les règles peuvent être différentes.

Regardons les cas les plus simples pour s'intéresser ensuite aux cas les plus réglementés.

Si le logement n'a jamais été loué, ou est vacant depuis plus de 18 mois, on considère qu'il n'y a pas d'évolution du loyer, car il n'y a pas de loyer à considérer (inexistant ou trop ancien). Dans le cas le loyer est fixé librement par le propriétaire qui met son bien sur le marché, sauf rare cas de plafonnement des loyers.

Si le logement est en cours de location (hors cas du renouvellement à la date d’échéance), la revalorisation du loyer est possible en application d’une clause du bail, en fonction de l’indice bien connu : l’IRL. Cette évolution d’une année sur l’autre n’est pas automatique, elle doit être demandé par le propriétaire, dans l’année. Attention : certaines mesures gouvernementales sont venues plafonner l’effet de cette évolution suite à l’inflation importante de ces dernières années. Le logement ne doit pas être classé F ou G.

Il reste les deux cas les plus compliqués : le logement libre depuis moins de 18 mois qui va être reloué, et le bail qui arrive à échéance et qui va être renouvelé.

Première condition : le logement ne doit pas être mal classé en termes de performance énergétique. Le seuil va varier dans les prochaines années, actuellement le logement ne doit pas être classé F ou G.

Seconde condition : le logement doit être en zone dite « tendue »

Ces deux conditions sont communes aux deux cas. Chaque cas a ensuite ses propres conditions.

2. Logement vacant depuis moins de 18 mois

Si le logement est vacant depuis moins de 18 mois l’évolution du loyer entre deux locataires est encadrée.

Plusieurs options sont possibles :

- Le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial avec le précédent locataire ou, au cas où le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d'amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer. Dans ce cas la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises.

- Le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué. La hausse du nouveau loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au précédent locataire, révisé dans les limites de l’IRL.

- Le logement a fait l'objet depuis moins de six mois de travaux d'amélioration d'un montant au moins égal à la dernière année de loyer. Dans ce cas la réévaluation est libre.

- Aucune révision de loyer n'est intervenue au cours des douze mois précédant la conclusion du nouveau contrat de location. Dans ce cas Le nouveau loyer peut être révisé en fonction de l'indice de référence des loyers (IRL)

3. Renouvellement du bail

En cas de renouvellement du bail, plusieurs options sont possibles :

Le loyer est manifestement sous-évalué. Dans ce cas la hausse du loyer ne peut excéder la plus élevée des deux limites suivantes :
- La moitié de la différence entre le montant d'un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le loyer appliqué avant le renouvellement du contrat de location, révisé dans les limites de l’IRL ;
- Une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises, si le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial ou, lorsque le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d'amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer.

Dit autrement il y a deux cas : sans travaux, et avec travaux. Dans les deux cas il faut un loyer manifestation sous -évalué.

Le bail prévoit une clause de réévaluation du loyer. Dans ce cas la réévaluation en fonction de l’IRL est possible, comme tous les ans pendant que le bail est en cours.

4. Qu’en est-il en zone non tendue ?

En cours de bail les mêmes règles sont applicables c’est-à-dire possibilité de réévaluer le bail tous les ans en fonction de l’indice IRL. Ce n’est pas automatique, il faut le demander dans l’année, et ce n’est pas rétroactif.

Au renouvellement du bail, la réévaluation est possible :

- En cas de loyer manifestement sous-évalué comparativement au voisinage
- Et avec l’accord des parties
- Sauf mauvaise performance énergétique

A défaut d’accord du locataire il faut saisir la Commission départementale de conciliation, puis le juge judiciaire si la conciliation n’aboutit pas.

5. Augmentation progressive

Dans certains cas l’augmentation du loyer s’applique progressivement :

- si l’augmentation est inférieure à 10 % du loyer initial, elle est étalée sur la durée du nouveau bail (1/3 par an pour un bail de 3 ans, 1/6 par an pour un bail de 6 ans) ;
- si l’augmentation est supérieure à 10 %, elle s’effectue par sixième annuel (1/6 par an quelle que soit la durée du bail).

C'est le cas prévu à l'article 17-2 de la loi de 1989 et qui concerne le renouvellement du contrat.



Qallanq.immo, le conseil en stratégie d'investissement dans l'immobilier de rapport

Sources :


Article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 : revalorisation du loyer avec l'IRL
Article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 : revalorisation au renouvellement du contrat
Article 18 de la loi du 6 juillet 1989 : principe de plafonnement de l’évolution du montant des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés -> renvoi au décret
Décret du 27 juillet 2017 : détails du plafonnement de l’évolution du montant des loyers
Décret du 10 mai 2013 : liste zone tendue
Décret du 25 aout 2023 : nouvelle liste

Pour en savoir plus : http://www.qallanq.immo