Jeudi 09 février 2023 à 14h00 par QALLANQ

En prenant un exemple d'investissement type nous avons comparé le taux d'apport personnel nécessaire pour que l'effort d'épargne soit neutre avec un emprunt sur 20 ans au taux de 1% puis de 3,5%.

En fonction du rendement brut du bien, et donc du prix FAI affiché, le niveau d'apport nécessaire varie de manière importante (et donc corrélativement le niveau d'endettement également).

Nous constatons qu'avec un taux d'intérêts de 1% comme il en existait il y a quelques mois :

Un rendement brut (loyers + travaux / prix FAI) de 6,5% suffisait pour avoir un cash-flow neutre (emprunt et charges payées entièrement par les loyers sans qu'il soit nécessaire de mettre de l'argent de sa poche tous les mois) avec un apport de 10% ce qui offrait un TRI net de 15%.

Les taux augmentant, les conséquences pour l'investisseur sont immédiats.

Avec un taux d'intérêt de 3,5%, pour conserver le même niveau d'apport de 10% il faut désormais une rentabilité brute de 8%.

Mais acheter le même bien avec une rentabilité de 8% au lieu de 6,5% signifie qu'un bien immobilier de 500 000 € doit donc s'acheter désormais, à niveau de loyer égal, pour la somme de 397 000 €, soit une baisse du prix de presque 21%.

Bien entendu les prix n'ont pas baissés de 21%. Si on part une stagnation des prix et que l'on achète le même bien à 500 000 €, donc à 6,5% de rentabilité, il faut donc désormais compte tenu d'un taux à 3,5% : un apport de 25 % contre 10% auparavant (x 2,5), le TRI quant à lui chute à environ 10% contre 15% auparavant pour la même opération ce qui est logique car il faut beaucoup plus d'apport

En résumé :

Si le prix n'a pas bougé, l'investisseur doit apporter pour cette opération deux fois et demi plus, ce qui mécaniquement divise d'autant son retour sur investissement.
A défaut d'une baisse du prix, le risque pris est donc le même, pour deux fois et demi moins de retour sur investissement.

L'option est donc la suivante : soit le prix est négocié à la baisse afin que, à risque égal, le retour sur investissement reste identique, soit il faut aller sur des opérations offrant du 8% ce qui équivaut, à prix d'acquisition constant, à prendre un risque plus important pour se positionner sur des actifs avec une rentabilité plus forte. Il est également possible d'opter pour un autre mode d'exploitation, par exemple en passant d'une location à l'année à une location saisonnière ou en collocation.

S'il est plus difficile aujourd'hui d'investir avec un effet de levier maximal, les prix ne vont pas pour autant chuter de 21%, même s'ils commencent à baisser un peu sur les actifs de rapport afin de prendre en compte cette contrainte subie par les investisseurs.

Une négociation permet d'atténuer l'effet de l'augmentation des taux, tout comme l'augmentation des loyers lorsque cela est possible.

De plus le marché immobilier connait également des investisseurs souhaitant un flux pérenne, sans volatilité du patrimoine, et qui acceptent des niveaux de rentabilité plus faibles avec une vision plus patrimoniale qu'opportuniste. Pour ces derniers l'objectif n'est en effet pas de maximiser l'effet de levier du crédit.

Globalement, le marché de l'immobilier doit donc corriger un peu les dernières envolées de prix dues à la quasi "gratuité" de l'argent. Cette situation, qui était anormale, prend fin.

Mais l'immobilier reste une classe d'actif stable et la situation ne fait que revenir à quelque chose de "normal" ce qui ne doit en rien effrayer l'investisseur. L'erreur serait d'attendre car les taux augmenteront probablement encore un peu et l'immobilier étant du long terme l'investisseur d'aujourd'hui aura un meilleur couple rendement / risque que l'investisseur de demain.

A quoi cela sert sur le terrain ?

Au delà de la démonstration, ces courbes permettent d'avoir immédiatement une idée de l'apport nécessaire et du TRI en fonction du prix d'acquisition d'un bien.

Ainsi, on sait immédiatement que par exemple un bien proposé à la vente avec une rentabilité brute de 7% impliquera approximativement (compte tenu d'un taux d'intérêt à 3,5%) un apport de 20% et un TRI de 10% pour que les cash-flow soient neutres.

Pour en savoir plus : http://www.qallanq.immo/post/evolution-des-taux-d-int%C3%A9r%C3%AAt-quelles-cons%C3%A9quences-sur-la-valorisation-et-l-apport-n%C3%A9cessaire