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Grand Paris Express et rentabilité immobilière : une équation pas si simple !

Mercredi 18 septembre 2019 à 16h38 par CLUBFUNDING

Avec près de 70 nouvelles gares réparties entre les 4 nouvelles lignes de métro et l’extension du réseau existant, le projet du Grand Paris Express renforce l’attractivité de certaines villes de la région parisienne. Le nouvel eldorado des investisseurs ? Eclairage avec Thomas Lefebvre, Directeur scientifique de MeilleursAgents.

Un tracé qui change l’Ile-de-France


C’est indéniable, le projet du Grand Paris Express a déjà transformé de manière significative le marché de l’immobilier en Ile-de-France. L’attractivité de Paris intra-muros faiblit pour les familles alors que les villes de banlieue tirent enfin leur épingle du jeu. Mais les bonnes affaires sont-elles encore possibles ? Dans quelle ville le prix au mètre carré progresse-t-il le plus vite ? A quelle distance faut-il être de la future station de métro ? Autant de questions qui taraudent les investisseurs.


Dans ce contexte sous tension, toutes les communes ne sont pas logées à la même enseigne. « Il ne faut pas se laisser gagner par l’euphorie, rappelle Thomas Lefebvre, Directeur scientifique de MeilleursAgents, et rester ferme sur les fondamentaux ». L’investisseur doit garder à l’esprit de bons réflexes avant de miser sur le Grand Paris. En voici quelques-uns.


Des caractéristiques intrinsèques de la ville

« La disparité des situations, parmi les villes concernées par le Grand Paris Express, montre bien qu’on ne peut pas se contenter de considérer la seule proximité avec les futurs axes de transport », rappelle Thomas Lefebvre. La pression des prix est en effet plus importante au sein des villes les plus proches de Paris affichant au passage un projet attractif. C’est le cas, par exemple, du plateau de Saclay, lieu de rencontre de la fine fleur de la recherche française et prochain bassin d’emplois à fort potentiel. A Villejuif, où est prévue la création d’un pôle de santé de premier plan constitué de trois hôpitaux et de l'Institut Gustave-Roussy, les prix ont déjà progressé de près de 9% en 5 ans. La zone sera notamment desservie par la ligne 14 prolongée et par la nouvelle ligne 15.

Restent les fameuses « anomalies », qu’il serait dommage de ne pas exploiter. « Pourquoi Aubervilliers, si proche de Paris, ou Saint-Denis, où les loyers sont libres et se situent entre 13 et 20 € du mètre carré par mois, continuent-elles d’afficher des prix ridiculement bas – entre 3 000 et 4 000 € par mètre carré ? »Probablement parce qu’elles souffrent de l’image dégradée du département 93. Pour un investisseur averti, le pari peut pourtant être intéressant. Les perspectives de transformation de la ville à court terme sont à étudier soigneusement entre infrastructures, commerces, vie culturelle ou encore corps associatifs. Il faut en somme se demander quel est le projet d’avenir au-delà du Grand Paris Express. Saint-Denis, typiquement, accueillera le village olympique et le centre aquatique olympique pour les JO de 2024. Une occasion de redorer son blason !


Soigner l’emplacement pour éviter la vacance

Il n’est pas réellement pertinent de parler de villes où investir, tant les situations sont contrastées au sein d’une même zone. L’expert souligne par exemple que la distance idéale entre le logement et la gare est un critère décisif : « On définit généralement un rayon de 800 m autour de la gare pour parler de son influence sur le quartier. Il s’agit des zones visées en priorité. »



Dans le Val-de-Marne, les prix grimpent depuis déjà plusieurs années. Pour pouvoir encore trouver un mètre carré inférieur à 3000 €, il est nécessaire de s’éloigner de la Marne (et de Paris), au risque de déboucher à proximité du couloir aérien de l’aéroport d’Orly. Un atout discutable pour l’emplacement. Autre commune : à Champigny-sur-Marne, un plan de revitalisation du centre-ville est en préparation pour développer la vie de quartier et les commerces. Un pas après l’autre, les villes s’emparent de leur avenir.

Faire preuve de patience

Les travaux du Grand Paris Express apportent aussi des interrogations sur la reconfiguration du paysage socio-économique de l’Ile-de-France et son urbanisme. « Il faut laisser le temps à la commune, et au logement acquis, de tirer pleinement parti du Grand Paris Express. On se situe vraiment sur du temps long », estime Thomas Lefebvre.

Cet effet temps explique d’ailleurs que l’on observe les croissances de prix les plus importantes dans les zones où la mise en service des futures lignes est la plus imminente. « Sur les douze derniers mois, Le Kremlin-Bicêtre s’est apprécié de 5% car la ligne 14 y sera livrée mi-2024. Seulement 1% pour Vitry dont l’ouverture de la ligne 15 est prévu en 2025 ».

Le bassin d’emplois ne se développe pas instantanément, les locataires issus des CSP+ n’affluent pas immédiatement. Ainsi, Bagneux appartient sûrement aux heureuses élues du Grand Paris, encore 30% moins chère que sa voisine Montrouge, alors qu’elle profitera bientôt du prolongement de la ligne 4, avec une nouvelle gare prévue pour 2020 (soit un accès direct à La Défense en vingt minutes seulement). Mais elle affiche 67% de logements sociaux, ce qui ne joue pas en sa faveur. La politique de démolition des HLM et de construction de programmes neufs initiée par la mairie mettra nécessairement un certain temps à porter ses fruits. C’est à la fois une bonne nouvelle pour les prix d’achat, et une limite en termes de rendement locatif, surtout dans le cas d’une acquisition dans le neuf, où les prix sont 20 à 30% plus élevés que dans l’ancien. Les contours réels du Grand Paris restent encore à définir.

Pour en savoir plus : https://www.clubfunding.fr/blog/grand-paris-opportunite-grace-au-crowdfunding
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