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Encadrement des loyers : quelles conséquences pour le marché de l'immobilier ?

Lundi 24 février 2020 à 12h13 par CLUBFUNDING

À mesure que les échéances électorales municipales approchent, les débats d'idées s'intensifient. La question immobilière est centrale pour des grandes villes comme Paris ou Lille qui ont ces dernières années mis en place un encadrement des loyers. Quelles conséquences pour le marché immobilier dans ces métropoles ?


De quel dispositif parle-t-on ?

Face à une augmentation continue et soutenue des loyers dans la capitale française et d'autres grandes villes, une expérimentation visant à encadrer les loyers a été mise en place ces dernières années. Son principe est simple : il revient au préfet de définir un prix au mètre carré de référence qui s’appliquera aux logements compte-tenu de leur surface, leur localisation et des loyers des biens similaires. Les loyers des nouveaux baux ne peuvent être supérieurs de 20 % à cette référence, ni inférieurs de 30 %.

L'encadrement des loyers était jusqu’ici un dispositif expérimental. À l'origine créé par la loi ALUR de 2014, la récente loi ÉLAN l'a remis d’actualité en étendant l'expérimentation aux communes de « zones tendues » jusque fin 2023. Expérimenté entre 2014 et 2017 à Paris, le dispositif est de nouveau appliqué dans la capitale depuis juillet 2019, et fera son retour à Lille à partir du 1er mars 2020.

Son objectif ? Enrayer une augmentation des loyers que les habitants de ces métropoles ne sauraient absorber.


Une baisse des loyers observée…

L'expérience parisienne semble avoir rempli son objectif. Entre 2014 et 2017, la hausse des loyers a été contenue, au même titre que dans les villes périphériques qui n’étaient, elles, pas concernées par l’expérimentation, venant accréditer l’idée qu’il ne s’agissait que d’un phénomène conjoncturel.

Six mois après le retour de l’encadrement, le bilan reste incertain. Tout d'abord, le découpage de la ville en 80 zones niant les spécificités au sein même d’un quartier fait débat. De plus, fin janvier, une enquête de l'association CLCV révélait que 56 % des annonces de logements respectaient les montants de loyers autorisés, avec un taux moyen de dépassement de 16 %. Il s’agit d’une amélioration en demi-teinte.

En effet, les recours restent marginaux. Rares sont les locataires concernés à saisir la commission départementale de conciliation. Seules 399 saisines ont été enregistrées entre 2015 et 2017. Depuis juillet, la saisine du préfet est possible, mais aucune mise en demeure n’a pour le moment été constatée, alors que le non-respect de l’encadrement peut résulter d’une amende de 5 000 € à 15 000 €.


… accompagnée de quelques effets boomerang

À en croire les professionnels du secteur, les effets sur le marché de l'immobilier se feraient sentir. Ces derniers dressent plusieurs constats : le nombre de mises en vente de biens augmente, celui des biens en location diminue, tout comme le nombre d’investisseurs. L'encadrement des loyers aura-t-il, à terme, une influence à la baisse sur le prix de vente des biens parisiens ? Seule une observation sur la durée du phénomène le dira.

Autre affirmation : les propriétaires préféreraient désormais se tourner massivement vers la location de courte durée via des plateformes telles qu'Airbnb. Cependant, le renforcement des conditions de location de meublés touristiques ne semble pas en faire une solution de facilité pour les propriétaires.

La vétusté des biens serait-il le principal danger de l’encadrement des loyers ? C'est ce qu'affirment certains professionnels, soulignant la réticence des propriétaires à effectuer des travaux dans des biens dont la rentabilité serait en diminution.


Municipales : quel avenir pour la mesure à Paris et à Lille ?

Ce n'est pas l'avis de Martine Aubry, maire de Lille, candidate et favorite des sondages pour un quatrième mandat à la tête de la capitale des Flandres, qui affirme que « l'encadrement des loyers a fait ses preuves ».

À Paris, seule Rachida Dati a exprimé son opposition au dispositif, les autres candidats souhaitant le conserver, voire aller plus loin. Anne Hidalgo a d’ores et déjà annoncé qu’elle le maintiendrait, son adjoint au logement Ian Brossat ayant prévu plusieurs mesures afin de permettre un meilleur respect du dispositif en cas de réélection. De quoi mesurer, à terme, les véritables effets de l’encadrement des loyers.

Pour en savoir plus : https://www.clubfunding.fr/blog/encadrement-des-loyers
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