par CLUBFUNDING

Par Charles-Emmanuel Berthout, Responsable relations investisseurs chez ClubFunding Asset Management, et Céline Mahinc, fondatrice d’Eden Finances

Avec l’arrivée des FCPR investis en crowdfunding immobilier, les CGP peuvent plus facilement conseiller ce type d’investissement à leurs clients.
Pour de nombreux conseillers en gestion de patrimoine (CGP), le crowdfunding reste un sujet lointain. Lorsqu’il est question d’accompagner un client en investissement immobilier, le réflexe est plutôt de penser à l’immobilier d’investissement (type Pinel ou autre solution à la fiscalité favorable), aux SCPI ou aux OPCI, voire aux « clubs deals » structurés par certaines sociétés de gestion. Et pour cause : ces produits, connus et reconnus du grand public et des professionnels du conseil, permettent également un travail en interprofessionnalité.

Pourtant, le crowdfunding immobilier commence à trouver sa place dans cet univers. Encore embryonnaire il y a 5 ans, le secteur est désormais en voie de maturité, avec un cadre réglementaire parfaitement établi. Les plates-formes de crowdfunding proposent une offre diversifiée, chaque levée de fonds trouve rapidement ses investisseurs. La mécanique est huilée et a su trouver des réponses lors de la crise sanitaire, qui a seulement provoqué d’éventuels retards sur la mise en œuvre et la livraison des projets. Les rendements sont au rendez-vous, avec des taux de 7 à 11 % brut par an dans la plupart des cas.

Malgré leur attractivité, ces types de placements sont encore peu nombreux à être conseillés par des CGP auprès de la clientèle privée. Peut- être à cause d’un frein, à tort : les professionnels gardent en tête que le crowdfunding ne permet pas d’obtenir de rétrocession sur l’investissement, et qu’un conseil sur cette classe d’actifs ne peut être rémunéré que sous forme d’honoraires. Peu de CGP ont donc tenté l’expérience, alors même que l’ANACOFI – en partenariat avec FPF et le cabinet Kramer Levin – ont établi un contrat de place – validé par l’Autorité des Marchés Financiers - précisant le cadre réglementaire de ces commissions interprofessionnelles.

FCPR : une nouvelle façon d’investir en crowdfunding

Pour apporter une réponse supplémentaire, il est désormais possible d’investir en crowdfunding immobilier via de nouvelles méthodes. Depuis peu, il existe en effet des fonds communs de placement à risque (FCPR), qui peuvent eux-mêmes être amenés à investir en crowdfunding immobilier.

Le principe est simple : une société de gestion crée un FCPR et en structure la composition. Le fonds inclut ainsi une sélection de projets à financer : opérations de marchands de biens, promotion immobilière, rénovation d’immeubles par exemple. Parmi ces opérations, une partie peut être cofinancée avec des plateformes de crowdfunding. Le FCPR est associé à un horizon d’investissement correspondant à la durée estimative des opérations, généralement assez courte (3 ans).

Pour les CGP, cette nouvelle façon d’investir en immobilier peut donc apporter une réponse supplémentaire aux contraintes précédemment mentionnées. D’une part, le fonds est diversifié sur un ensemble de projets variés offrant une même maturité, ce qui permet d’équilibrer les risques et de disposer d’une solution « clé en main » pour investir sur un horizon de temps donné. D’autre part, le produit permet au conseiller de percevoir une rétrocession sur les encours gérés pendant toute la durée de vie du fonds.

Une offre réservée aux profils « dynamiques »

Bien entendu, la diversification des risques n’est pas synonyme de dissolution des risques, même si la plupart des plates-formes de crowdfunding affichent à ce jour un taux de défaut de 0% sur leurs projets financés, on sait que ce chiffre n’est pas éternel et que les défauts partiels sont possibles. Un rendement supérieur ou égal à 7% par an est logiquement obtenu en assumant un niveau de risque de perte en capital plus élevé qu’avec un investissement locatif en région parisienne.

On ne pourra donc conseiller ce type d’investissement qu’aux clients bénéficiant d’un profil d’investisseur « dynamique », prêts à assumer d’éventuelles pertes en contrepartie de perspectives de gains élevés. Ces investisseurs en crowdfuding ou en FCPR pourront voir plusieurs avantages dans ce type d’opération : outre la solide promesse de rendement de ces placements, on soulignera leur durée courte et moins contraignante (de l’ordre de 2 ou 3 ans plutôt que 8 ans recommandés pour une SCPI) et la faiblesse de leurs frais d’entrée. La fiscalité pour ces produits est également avantageuse car ils échappent aux revenus fonciers et à l’IFI et sont uniquement imposables au PFU.

Pour les CGP, ce type d’opération permettra en somme de dynamiser l’allocation d’actifs de leurs clients tout en la diversifiant. Elle sera surtout pour eux l’occasion de proposer de nouveaux produits flexibles et innovants en se différenciant face à la concurrence. La mutualisation apportée par le FCPR n’enlève en rien l’intérêt d’investir dans certains projets de crowdfunding : ces solutions sont complémentaires et ne s’opposent pas.

Pour en savoir plus : https://www.clubfunding.fr/blog/crowdfunding-immobilier-fcpr